Investir dans l'immobilier à Dubaï en 2026 : le guide complet
Investir à Dubaï, c'est acheter un bien en pleine propriété dans une ville ouverte aux étrangers, avec un titre enregistré au Dubai Land Department et des règles publiées. Ce guide de l'investissement immobilier à Dubaï reprend, dans l'ordre, ce qu'un investisseur francophone doit savoir : qui peut acheter, où, comment se déroule l'achat sur plan ou livré, ce qu'il coûte selon les barèmes officiels, comment payer depuis l'étranger, la fiscalité, le Golden Visa, la location et les erreurs à éviter. Rédigé par Ahmed Benjas, cofondateur et CEO de Cevitas Real Estate, agence agréée RERA à Dubaï.
- 4 % de frais d'enregistrement DLD sur la valeur de vente
- 90 jours pour inscrire une vente sur plan au registre Oqood (DLD)
- 2 M AED d'immobilier pour le Golden Visa de 10 ans (DLD, ICP)
- 0 % d'impôt sur le revenu des personnes physiques aux Émirats
- 3,6725 AED pour 1 USD, parité fixe de la Banque centrale
- 200 M AED+ de transactions accompagnées par Cevitas
Investissement locatif à Dubaï : comparer le revenu net avant d'acheter
Pour comparer deux biens, partez des mêmes hypothèses et distinguez le prix affiché du coût total d'acquisition. Un loyer annoncé ou un rendement commercial ne suffit pas à décider.
- Le coût d'entrée : prix d'achat, frais d'acquisition et travaux ou ameublement nécessaires.
- Le revenu envisageable : loyers de biens réellement comparables, état du logement et périodes éventuelles sans locataire.
- Les dépenses récurrentes : charges de copropriété, entretien, gestion et frais d'exploitation selon le mode de location.
- Le financement et votre situation fiscale : à examiner séparément avec les professionnels concernés ; ils modifient le résultat pour chaque investisseur.
Nous recommandons de comparer un scénario central et un scénario plus prudent : loyer inférieur, vacance plus longue ou dépenses supérieures. Documentez chaque hypothèse et sa date. Aucun revenu ni prix de revente n'est garanti.
Consultez les prix et loyers par quartier, puis notre guide de la gestion locative à Dubaï à distance. Si vous vivez en France, le parcours d'achat depuis la France complète cette préparation.
Investir à Dubaï : l'essentiel en une minute
Un étranger peut investir à Dubaï sans y résider : il achète dans une zone freehold, avec son seul passeport, et la propriété est inscrite à son nom au Dubai Land Department (DLD). Sur plan, il paie le promoteur par échéances sur un compte séquestre propre au projet ; sur un bien livré, il paie le vendeur lors du transfert au centre d'enregistrement.
- Le cadre est écrit : loi n° 7 de 2006 sur l'enregistrement de la propriété, loi n° 8 de 2007 sur les comptes séquestres, loi n° 13 de 2008 sur le registre provisoire (Oqood).
- Le coût d'entrée est publié : le barème du DLD fixe les frais d'enregistrement à 4 % de la valeur de vente, plus quelques frais administratifs.
- La fiscalité locale est légère : pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques aux Émirats ; votre pays de résidence garde ses propres règles.
- La résidence est possible : à partir de 2 millions de dirhams d'immobilier, le Golden Visa de 10 ans selon le DLD et l'ICP.
- Tout peut se faire à distance, de la réservation à la mise en location.
La suite de ce guide détaille chaque point, avec les sources officielles en lien. Si vous cherchez un pays précis, allez directement au chapitre « Investir depuis la France, le Maroc, la Suisse, la Belgique, le Luxembourg ou le Canada ». Pour la vision d'ensemble de la fédération, lisez notre guide pour investir aux Émirats arabes unis.
Qui peut acheter un bien immobilier à Dubaï ?
La loi n° 7 de 2006 sur l'enregistrement de la propriété immobilière à Dubaï autorise les personnes qui ne sont pas de nationalité émirienne à acquérir un bien en pleine propriété (freehold) dans les zones désignées par le gouvernement de Dubaï. Concrètement :
- Toute nationalité peut acheter : un Français, un Belge, un Suisse, un Canadien, un Marocain, un Sénégalais ou un Tunisien achète aux mêmes conditions.
- Aucune résidence aux Émirats n'est exigée. Pour l'enregistrement, le DLD accepte un passeport valide pour les étrangers non résidents, à la place de la carte d'identité émirienne.
- On peut acheter seul, à deux ou via une société. Pour une société, le DLD demande ses statuts traduits en arabe et, pour une société étrangère, légalisés par le ministère des Affaires étrangères des Émirats.
- On peut se faire représenter par un mandataire muni d'une procuration, notamment pour le transfert d'un bien livré.
Hors des zones freehold, d'autres régimes existent (droits d'usage de longue durée, par exemple), mais l'essentiel des projets proposés aux investisseurs internationaux se trouve en zone freehold.
Bon réflexe. Avant toute réservation, vérifiez que le projet est enregistré au DLD et que son compte séquestre est ouvert : le DLD publie ces informations, et notre liste des projets sur plan enregistrés au DLD en reprend l'essentiel.
Les zones freehold : où un étranger peut devenir propriétaire
Les zones freehold couvrent la plupart des quartiers que les investisseurs internationaux connaissent : Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai Hills Estate, Jumeirah Village Circle, Dubai Creek Harbour, Mohammed Bin Rashid City, Dubai South, Jumeirah Lake Towers, Arjan, Al Furjan, Meydan et de nombreuses communautés de villas.
Le choix de la zone se fait selon l'objectif, pas selon une promesse de rendement :
| Objectif | Ce que l'on regarde | Exemples de quartiers |
|---|---|---|
| Location longue durée à des actifs | Accès métro et routes, bassins d'emploi, services | Business Bay, Jumeirah Lake Towers, Jumeirah Village Circle, Al Furjan |
| Location courte durée | Attractivité touristique, permis Holiday Home, règlement de l'immeuble | Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah |
| Résidence familiale | Écoles, parcs, maisons de ville et villas | Dubai Hills Estate, Arabian Ranches, The Valley |
| Patrimoine de long terme | Rareté de l'emplacement, qualité du promoteur | Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Dubai Creek Harbour |
| Premier achat, budget maîtrisé | Prix d'entrée, plan de paiement, livraisons prévues dans le quartier | Jumeirah Village Circle, Arjan, Dubai South |
Pour chiffrer un quartier, appuyez-vous sur les ventes réellement enregistrées : nos pages de prix de l'immobilier par quartier reprennent les données ouvertes du DLD. Notre sélection des meilleurs quartiers pour investir à Dubaï détaille chaque profil.
Pourquoi investir dans l'immobilier à Dubaï : les atouts vérifiables
Les arguments sur Dubaï circulent beaucoup ; nous ne retenons ici que ceux qu'une source officielle permet de vérifier.
Un cadre juridique écrit et public
Enregistrement de chaque vente au DLD, comptes séquestres obligatoires pour la vente sur plan (loi n° 8 de 2007), registre provisoire Oqood (loi n° 13 de 2008), agents immobiliers titulaires d'une carte RERA, annonces soumises à permis. L'acheteur peut vérifier le projet, le promoteur et le courtier avant de payer.
Une fiscalité légère pour les particuliers
Les Émirats ne prélèvent pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques. L'impôt fédéral sur les sociétés, en vigueur depuis 2023, vise l'activité des entreprises ; d'après le ministère des Finances, les revenus qu'une personne physique tire de l'investissement immobilier en nom propre, sans activité nécessitant une licence commerciale, n'y sont pas soumis. Le coût fiscal principal est donc ponctuel : les frais d'enregistrement du DLD.
Une monnaie arrimée au dollar
Le dirham est arrimé au dollar américain à 3,6725 AED pour 1 USD par la Banque centrale des Émirats. Pour un investisseur en euros, en francs suisses, en dollars canadiens, en dirhams marocains ou en francs CFA, le risque de change existe toujours, mais il se lit face au dollar.
Une ville qui planifie sa croissance
Le plan d'urbanisme officiel Dubai 2040 organise le développement de la ville autour de grands pôles urbains, de transports et d'espaces verts, avec une population attendue en forte hausse à l'horizon 2040. Pour un investisseur, c'est une boussole utile pour lire les quartiers qui montent en puissance.
Une résidence ouverte aux propriétaires
Le Golden Visa par l'immobilier, à partir de 2 M AED, donne une résidence de 10 ans renouvelable selon le DLD et l'ICP, sans employeur ni sponsor.
Ce que nous ne promettons jamais. Ni rendement, ni plus-value : ils dépendent du prix d'achat, du quartier, des charges, du taux d'occupation et du cycle. Nous les calculons bien par bien, à partir des loyers enregistrés et des ventes du DLD.
Sur plan ou livré : deux façons d'investir à Dubaï
À Dubaï, on achète soit sur plan (off-plan), directement auprès du promoteur pendant la construction, soit un bien livré sur le marché de la revente. Les règles diffèrent.
| Sur plan | Livré (revente) | |
|---|---|---|
| Vendeur | Le promoteur, projet enregistré au DLD | Un propriétaire, titre de propriété existant |
| Paiement | Échéances du plan de paiement, versées sur le compte séquestre du projet | Prix payé au transfert, comptant ou avec crédit |
| Enregistrement | Registre provisoire Oqood, dans les 90 jours suivant le contrat, puis titre définitif à la livraison | Transfert du titre dans un centre d'enregistrement agréé (Trustee) |
| Documents clés | Formulaire de réservation, contrat de vente (SPA) | Contrat type RERA (formulaire F), certificat de non-objection du promoteur |
| Revenus locatifs | À partir de la livraison | Dès la mise en location |
| Ce qu'il faut vérifier | Promoteur, séquestre, calendrier, clauses de retard | État du bien, charges de copropriété, absence de dettes |
Le sur plan convient à ceux qui veulent étaler leur effort et choisir un bien neuf ; le livré à ceux qui veulent un bien immédiatement disponible. Notre guide pour acheter sur plan à Dubaï détaille les plans de paiement, et celui pour acheter un appartement à Dubaï couvre la revente.
La sécurité de l'achat sur plan : séquestre (loi n° 8 de 2007) et Oqood
Le compte séquestre
La loi n° 8 de 2007 sur les comptes de garantie des projets immobiliers à Dubaï impose au promoteur qui vend sur plan d'ouvrir un compte séquestre dédié au projet auprès d'une banque agréée. Les sommes versées par les acheteurs y sont déposées et ne sont débloquées au promoteur que selon l'avancement des travaux, sous le contrôle de la RERA et du DLD. Le DLD décrit cette étape dans son service d'enregistrement des projets.
La règle pratique en découle : payez uniquement sur le compte séquestre indiqué au contrat, au nom du projet, jamais sur un compte personnel ou un compte d'intermédiaire.
Le registre provisoire Oqood
La loi n° 13 de 2008 a créé le registre provisoire des biens vendus sur plan. Selon le DLD, le contrat doit être inscrit dans les 90 jours suivant sa signature (service d'enregistrement de la vente initiale). Pour un particulier non résident, les pièces sont le contrat signé et un passeport valide. L'acheteur reçoit le certificat Oqood, qui prouve son droit sur l'unité jusqu'à la délivrance du titre définitif à la livraison.
Ce que la protection couvre, et ce qu'elle ne couvre pas
Le séquestre protège l'affectation de votre argent au projet ; il ne garantit ni la date de livraison, ni la valeur du bien, ni son loyer futur. C'est pourquoi le choix du promoteur, la lecture des clauses de retard et la vérification de l'avancement du chantier restent décisifs. Notre article sur le compte séquestre à Dubaï va plus loin.
Comment investir à Dubaï : les étapes, une à une
Achat sur plan
- Cadrer le projet. Objectif (location, résidence, Golden Visa, patrimoine), budget complet frais compris, horizon de détention, situation fiscale dans votre pays.
- Vérifier avant de choisir. Projet enregistré au DLD, compte séquestre ouvert, promoteur et historique de livraison, courtier titulaire d'une carte RERA.
- Comparer trois à cinq projets avec les grilles de prix officielles du promoteur, les plans et les plans de paiement.
- Réserver l'unité : formulaire de réservation, copie du passeport, acompte versé sur le compte du projet.
- Signer le contrat de vente (SPA), souvent électroniquement : prix, calendrier, date de livraison, clauses de retard et de résiliation.
- Inscription Oqood par le promoteur dans les 90 jours ; vous recevez le certificat par e-mail.
- Payer les échéances sur le compte séquestre et suivre l'avancement du chantier.
- Livraison : inspection de l'unité, réserves éventuelles, paiement du solde, remise des clés et titre de propriété définitif.
- Mettre en location : bail enregistré sur Ejari ou permis Holiday Home pour la courte durée.
Achat d'un bien livré
- Offre et contrat type : accord sur le prix, signature du contrat RERA (formulaire F) et dépôt de garantie.
- Certificat de non-objection (NOC) du promoteur, obtenu par l'application Dubai REST, qui confirme l'absence d'impayés de charges.
- Transfert dans un centre d'enregistrement agréé par le DLD (Trustee), en présence des parties ou de leurs mandataires, paiement du prix et des frais.
- Titre de propriété émis au nom de l'acheteur, procédure décrite par le DLD dans son service d'enregistrement des ventes.
Les frais officiels d'un investissement immobilier à Dubaï
Les montants ci-dessous viennent des pages de services du Dubai Land Department (relues en octobre 2026). Ils peuvent évoluer : le DLD fait foi.
| Frais | Sur plan (Oqood) | Bien livré (transfert) |
|---|---|---|
| Frais d'enregistrement DLD | 4 % de la valeur de vente : 2 % vendeur et 2 % acheteur dans le barème | 4 % de la valeur de vente : 2 % vendeur et 2 % acheteur dans le barème |
| Frais de connaissance et d’innovation | 10 AED + 10 AED | 10 AED + 10 AED |
| Délivrance du titre de propriété | À la livraison | 250 AED, plus les frais de plan |
| Centre d'enregistrement (Trustee) | Sans objet | 4 000 AED + TVA si le prix atteint 500 000 AED, 2 000 AED + TVA en dessous |
| Commission d'agence acheteur | 0 % avec Cevitas sur les achats sur plan | Selon le mandat signé, TVA en sus |
La répartition effective des 4 % se lit dans le contrat : de nombreux contrats la mettent entièrement à la charge de l'acheteur. Par prudence, prévoyez 4 % du prix plus les frais administratifs dans votre budget.
La TVA
D'après la Autorité fédérale des impôts (FTA), la TVA des Émirats (5 %) ne s'applique pas de la même façon aux biens résidentiels et commerciaux : la première vente d'un logement neuf est taxée au taux zéro, les ventes et locations résidentielles suivantes sont exonérées, tandis que les services (commissions, frais de centre) supportent la TVA.
Après l'achat
Charges de copropriété annuelles (fixées par immeuble et publiées par le DLD), assurance, frais de gestion si vous louez. Les particuliers ne paient pas de taxe foncière annuelle sur leur bien ; à Dubaï, une redevance municipale liée au logement figure sur les factures d'eau et d'électricité de l'occupant.
Quel budget pour investir dans l'immobilier à Dubaï en 2026
Le budget se lit dans les ventes réellement enregistrées. Sur les 12 mois du 16 octobre 2025 au 16 octobre 2026, le Dubai Land Department a enregistré des ventes d'appartements à un prix médian de 690 000 AED pour un studio, 1 250 999 AED pour un 1 chambre et 2 214 944 AED pour un 2 chambres, neuf et revente confondus (jeu de données ouvert « Real Estate Transactions », data.dubai).
| Quartier | 1 chambre, prix médian DLD (12 mois) |
|---|---|
| Jumeirah Village Circle | 1 103 999 AED |
| Dubai Marina | 1 610 500 AED |
| Business Bay | 1 900 000 AED |
| Downtown Dubai | 2 240 000 AED |
| Palm Jumeirah | 3 708 800 AED |
À ce prix s'ajoutent les frais d'enregistrement du DLD (4 % de la valeur de vente au barème) et les frais administratifs. Sur plan, l'effort de départ correspond à l'acompte du plan de paiement du promoteur, le solde étant étalé selon le calendrier du contrat. À partir de 2 millions de dirhams d'achat, un ou plusieurs biens ouvrent droit au Golden Visa de 10 ans selon le DLD et l'ICP.
Une médiane est un repère : la vue, l'étage, le promoteur et l'avancement font varier le prix. Comparez les quartiers sur notre page immobilier à Dubaï : prix par quartier, puis les typologies dans notre guide pour acheter un appartement à Dubaï.
Financer et payer depuis l'étranger
Les plans de paiement des promoteurs
Sur plan, le prix est étalé selon le calendrier du contrat : un acompte à la réservation, puis des échéances liées au temps ou à l'avancement, parfois une partie après la livraison. Chaque projet a son plan ; il figure dans le contrat de vente et nous l'envoyons avec la grille de prix officielle.
Le crédit immobilier
Les banques émiriennes prêtent aux non-résidents, surtout sur des biens livrés, dans les limites fixées par la Banque centrale des Émirats pour la part financée. Les conditions varient selon le profil et la banque : nous vous mettons en relation et vous pouvez simuler un crédit immobilier à Dubaï avec vos propres chiffres.
Transférer les fonds : les règles de votre pays d'abord
Le virement part de votre banque, vers le compte séquestre du projet ou vers le compte indiqué pour le transfert. Les règles du départ dépendent de votre pays de résidence :
- Maroc : l'Office des Changes encadre les investissements à l'étranger des résidents.
- Tunisie : la Banque centrale de Tunisie applique la réglementation des changes.
- Algérie : la Banque d'Algérie fixe les règles des transferts vers l'étranger.
- Sénégal, Côte d'Ivoire et zone UEMOA : la réglementation des relations financières extérieures de l'UEMOA, appliquée avec la BCEAO.
- France, Belgique, Suisse, Luxembourg, Canada : les capitaux circulent librement, mais votre banque peut demander l'origine des fonds et les comptes ou biens à l'étranger se déclarent à l'administration fiscale.
À faire avant de réserver. Demandez à votre banque, par écrit, les justificatifs qu'elle exigera pour le virement : contrat de réservation, coordonnées du compte séquestre, pièce d'identité. Un acompte bloqué au départ peut faire perdre une unité.
Fiscalité : aux Émirats et dans votre pays de résidence
Aux Émirats, un particulier n'est imposé ni sur ses loyers ni sur sa plus-value immobilière, et ne paie pas de taxe foncière annuelle. Dans votre pays de résidence, d'autres règles s'appliquent. Les grandes lignes, à faire valider par un conseiller fiscal :
| Pays de résidence | Autorité à consulter | Points d'attention |
|---|---|---|
| France | impots.gouv.fr | Convention fiscale France–Émirats du 19 juillet 1989 ; déclaration des revenus de source étrangère et des comptes détenus à l'étranger ; le bien entre dans l'assiette de l'IFI si vous y êtes assujetti. |
| Belgique | SPF Finances | Convention Belgique–Émirats ; déclaration des biens immobiliers situés à l'étranger et des comptes étrangers. |
| Suisse | Administration fiscale de votre canton | Convention Suisse–Émirats ; le bien étranger se déclare et sert au calcul du taux d'imposition. |
| Luxembourg | Administration des contributions directes | Convention Luxembourg–Émirats ; revenus étrangers à déclarer. |
| Canada | Agence du revenu du Canada ; Revenu Québec | Convention Canada–Émirats ; revenus mondiaux imposables ; formulaire T1135 pour certains biens étrangers. |
| Maroc, Tunisie, Algérie, Sénégal, Côte d'Ivoire | Administration fiscale nationale et autorité des changes | Réglementation des changes avant tout, puis règles fiscales du pays. |
Un titre de séjour aux Émirats, Golden Visa compris, ne change pas à lui seul votre résidence fiscale. Les Français trouveront le détail dans notre article sur la fiscalité d'un Français qui investit à Dubaï.
Le Golden Visa par l'investissement immobilier
Selon le Dubai Land Department et l'ICP, un investisseur qui détient un ou plusieurs biens d'une valeur d'achat d'au moins 2 millions de dirhams peut demander une résidence de 10 ans renouvelable, pour lui et sa famille.
- Le seuil peut être atteint avec plusieurs biens.
- Un bien sur plan acheté auprès d'un promoteur agréé peut être retenu (ICP).
- Un bien financé par crédit peut l'être, avec la lettre de non-objection de la banque (DLD, ICP).
- En copropriété, votre part doit atteindre à elle seule 2 M AED.
- Le DLD indique 9 884,75 AED de frais pour le demandeur principal et un traitement de 7 à 10 jours ouvrés.
Le portail fédéral u.ae présente aussi une résidence de 5 ans pour l'investissement immobilier : nous vérifions votre cas avec le DLD avant l'achat. Tout est détaillé dans notre guide du Golden Visa par l'immobilier.
Louer son bien à Dubaï, même en vivant à l'étranger
Location longue durée
Le bail est enregistré sur Ejari, le système du DLD (service d'enregistrement et renouvellement des baux). Les relations entre propriétaires et locataires sont régies par la loi n° 26 de 2007, modifiée par la loi n° 33 de 2008, et les hausses de loyer suivent l'indice locatif publié par le DLD.
Location courte durée
La location à la nuitée exige un permis Holiday Home du Département de l'économie et du tourisme de Dubaï (DET), demandé par le propriétaire ou par un opérateur agréé, et le règlement de l'immeuble doit l'autoriser.
Gérer à distance
Un gestionnaire sur place s'occupe des visites, du bail, de l'Ejari, de l'état des lieux et de l'entretien. Notre guide de la gestion locative à Dubaï explique les deux modes et ce qu'ils impliquent.
Les erreurs à éviter quand on investit à Dubaï
| Erreur | Le bon réflexe |
|---|---|
| Payer un acompte sur un compte qui n'est pas celui du projet | Payer uniquement sur le compte séquestre inscrit au contrat |
| Réserver sans vérifier l'enregistrement du projet | Contrôler le projet et son séquestre auprès du DLD |
| Travailler avec un intermédiaire sans carte RERA | Vérifier la carte (BRN) du courtier et le numéro ORN de l'agence |
| Choisir un bien sur une promesse de rendement | Calculer à partir des loyers enregistrés, des charges et de la vacance |
| Oublier les frais dans le budget | Prévoir 4 % DLD et les frais administratifs, plus les charges annuelles |
| Signer un contrat sans le lire | Relire le calendrier, les clauses de retard, de revente et de résiliation |
| Ignorer les livraisons prévues dans le quartier | Regarder l'offre future du quartier, pas seulement le projet |
| Négliger la fiscalité de son pays | Faire valider le montage par un fiscaliste avant l'achat |
| Lancer le virement sans prévenir sa banque | Préparer les justificatifs exigés au départ des fonds |
| Viser la courte durée sans vérifier le règlement | Contrôler le permis Holiday Home et le règlement de l'immeuble |
Un risque ne disparaît jamais tout à fait : le marché de Dubaï est cyclique, comme tous les marchés immobiliers. Acheter au bon prix, pour la bonne durée et sans dépendre d'une revente rapide reste la meilleure protection.
Investir depuis la France, le Maroc, la Suisse, la Belgique, le Luxembourg ou le Canada
Les règles d'achat à Dubaï sont les mêmes pour tous les acheteurs étrangers : pleine propriété en zone freehold, enregistrement au Dubai Land Department, paiements sur le compte séquestre du projet. Ce qui se prépare dans votre pays, c'est le départ des fonds et vos déclarations. Les Émirats publient la liste de leurs conventions fiscales sur le site du ministère des Finances des Émirats.
Investir dans l'immobilier à Dubaï depuis la France
La France et les Émirats sont liés par une convention fiscale signée le 19 juillet 1989 (conventions internationales, impots.gouv.fr). Les capitaux circulent librement ; les revenus du bien se déclarent en France selon les règles de cette convention. Le détail est dans notre guide investir à Dubaï depuis la France.
Investir dans l'immobilier à Dubaï depuis le Maroc
Pour un résident au Maroc, l'investissement à l'étranger des personnes physiques est encadré par l'Office des Changes, à consulter avant tout virement. Le Maroc et les Émirats ont signé une convention fiscale (conventions internationales, DGI). Pour un Marocain du monde, ce sont d'abord les règles de son pays de résidence qui s'appliquent. Le détail est dans notre guide investir à Dubaï depuis le Maroc.
Investir dans l'immobilier à Dubaï depuis la Suisse
La Suisse et les Émirats ont conclu une convention contre les doubles impositions (fiche Émirats arabes unis, AFC). Le bien et ses revenus se déclarent à votre administration fiscale cantonale. Le détail est dans notre guide investir à Dubaï depuis la Suisse.
Investir dans l'immobilier à Dubaï depuis la Belgique
La Belgique et les Émirats ont conclu une convention préventive de la double imposition. Un bien situé à l'étranger se signale au SPF Finances, qui précise son traitement dans la déclaration. Le détail est dans notre guide investir à Dubaï depuis la Belgique.
Investir dans l'immobilier à Dubaï depuis le Luxembourg
Le Luxembourg et les Émirats ont conclu une convention tendant à éviter les doubles impositions. Les revenus étrangers se déclarent à l'Administration des contributions directes (ACD). Le détail est dans notre guide investir à Dubaï depuis le Luxembourg.
Investir dans l'immobilier à Dubaï depuis le Canada
Le Canada et les Émirats ont signé une convention fiscale le 9 juin 2002 (texte publié par le ministère des Finances du Canada). Un résident canadien déclare ses revenus mondiaux à l'Agence du revenu du Canada, et à Revenu Québec s'il réside au Québec. Le détail est dans notre guide investir à Dubaï depuis le Canada.
Ces éléments décrivent le cadre officiel ; votre situation personnelle se valide avec un conseiller fiscal de votre pays de résidence.
Nos autres guides par pays : investir à Dubaï depuis le Maroc (résidents et Marocains du monde), depuis le Sénégal, depuis la Côte d'Ivoire, depuis la Tunisie et depuis l'Algérie. Tous les acheteurs francophones trouveront aussi notre guide de l'accompagnement en français à Dubaï.
Pourquoi investir à Dubaï avec Cevitas
Cevitas Real Estate est une agence immobilière francophone à Dubaï, agréée RERA (ORN 49294), cofondée par Ahmed Benjas, cofondateur et CEO, courtier enregistré (BRN 83239). L'équipe a accompagné plus de 200 M AED de transactions pour des investisseurs du Maroc, d'Europe, du Canada, d'Afrique et du Golfe, en français, en anglais et en arabe.
- Une sélection vérifiée : projets enregistrés au DLD, séquestre contrôlé, grilles de prix officielles.
- Le prix du promoteur, sans commission acheteur sur les achats sur plan.
- Un accompagnement de bout en bout : réservation, contrat, Oqood, paiements, livraison, location, Golden Visa et revente.
- Un interlocuteur unique sur WhatsApp au +971 55 772 2710.
Pour l'analyse personnelle d'Ahmed sur le marché et sa méthode, lisez son guide investir à Dubaï, l'avis d'un expert et sa lecture pour investir aux Émirats. Vous connaissez des investisseurs intéressés ? Le programme ambassadeurs Sofara vous permet de les recommander.
Testez vos chiffres avant d'investir
Avant de vous engager, testez l'opération avec vos propres hypothèses. Ces simulateurs gratuits sur OffPlanSimulator, notre site partenaire, n'utilisent que les valeurs que vous saisissez et les règles officielles :
- simulateur d'investissement immobilier à Dubaï
- calcul du rendement immobilier à Dubaï
- simulateur de rentabilité locative à Dubaï
- calcul des frais d'achat immobilier à Dubaï
Sources officielles citées
- Dubai Land Department : enregistrement des projets et séquestre, vente sur plan (Oqood), vente d'un bien livré, Ejari, Golden Visa investisseur.
- ICP : résidence de longue durée ; portail officiel u.ae.
- Ministère des Finances des Émirats : mof.gov.ae ; Autorité fédérale des impôts (FTA) : tax.gov.ae.
- Office des Changes (Maroc) : investissements à l'étranger des personnes physiques.
Questions fréquentes
Pourquoi investir dans l'immobilier à Dubaï ?
Dubaï ouvre la pleine propriété aux étrangers dans ses zones freehold (loi n° 7 de 2006), enregistre chaque vente au Dubai Land Department, protège l'achat sur plan par un compte séquestre (loi n° 8 de 2007) et ne prélève pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques. Votre pays de résidence garde ses propres règles fiscales.
Peut-on investir dans l'immobilier à Dubaï depuis la France, la Belgique ou la Suisse ?
Oui, aux mêmes conditions que tout acheteur étranger, avec un passeport valide et à distance si nécessaire. Ces trois pays ont une convention fiscale avec les Émirats ; les revenus et le bien se déclarent dans votre pays selon ses règles. Nos guides par pays détaillent les démarches et les administrations à consulter.
Comment investir dans l'immobilier à Dubaï depuis le Maroc ?
Un résident au Maroc consulte d'abord la réglementation de l'Office des Changes sur les investissements à l'étranger des personnes physiques, puis suit le parcours d'achat de Dubaï : sélection d'un projet enregistré au DLD, réservation, contrat, paiements sur le compte séquestre. Un Marocain du monde applique les règles de son pays de résidence.
Un étranger peut-il investir à Dubaï en pleine propriété ?
Oui. La loi n° 7 de 2006 permet aux étrangers d'acheter en pleine propriété dans les zones freehold de Dubaï, qui couvrent la plupart des quartiers recherchés. Le titre est enregistré à leur nom au Dubai Land Department, sans partenaire local ni obligation de résider aux Émirats.
Faut-il être résident aux Émirats pour acheter à Dubaï ?
Non. Pour l'enregistrement d'une vente, le Dubai Land Department accepte un passeport valide pour les étrangers non résidents. L'achat sur plan peut se faire entièrement à distance, et le transfert d'un bien livré peut être signé par un mandataire muni d'une procuration.
Quels sont les frais pour investir dans l'immobilier à Dubaï ?
Le barème du Dubai Land Department prévoit 4 % de la valeur de vente, répartis en 2 % vendeur et 2 % acheteur, plus de petits frais administratifs. Pour un bien livré s'ajoutent le titre de propriété et les frais du centre d'enregistrement : 4 000 AED + TVA à partir de 500 000 AED de prix.
Comment l'achat sur plan est-il protégé à Dubaï ?
La loi n° 8 de 2007 oblige le promoteur à déposer les paiements des acheteurs sur un compte séquestre propre au projet, débloqué selon l'avancement des travaux sous le contrôle de la RERA. Le contrat est inscrit au registre provisoire Oqood dans les 90 jours suivant sa signature.
Qu'est-ce que l'Oqood ?
L'Oqood est le registre provisoire du Dubai Land Department pour les biens vendus sur plan, créé par la loi n° 13 de 2008. Le promoteur y inscrit la vente dans les 90 jours suivant la signature du contrat ; l'acheteur reçoit un certificat qui prouve son droit sur l'unité jusqu'au titre définitif.
Investir à Dubaï donne-t-il droit au Golden Visa ?
Oui, à partir de 2 millions de dirhams de valeur d'achat, en un ou plusieurs biens. Le Dubai Land Department et l'ICP indiquent une résidence de 10 ans renouvelable, ouverte aussi sous conditions aux biens sur plan et aux biens financés par crédit. Les frais DLD sont de 9 884,75 AED pour le demandeur principal.
Les loyers perçus à Dubaï sont-ils imposés ?
Pas aux Émirats, qui ne prélèvent pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques. En revanche, votre pays de résidence peut imposer ou prendre en compte ces revenus selon sa loi et sa convention fiscale avec les Émirats : France, Belgique, Suisse, Luxembourg et Canada en ont une. Faites valider votre situation par un fiscaliste.
Peut-on obtenir un crédit immobilier à Dubaï en tant que non-résident ?
Oui, des banques émiriennes prêtent aux non-résidents, surtout pour des biens livrés, dans les limites fixées par la Banque centrale des Émirats. Sur plan, la plupart des acheteurs utilisent plutôt le plan de paiement du promoteur, étalé pendant la construction.
Comment transférer l'argent depuis mon pays ?
Le virement part de votre banque vers le compte séquestre du projet ou le compte indiqué pour le transfert. Au Maroc, en Tunisie, en Algérie et dans la zone UEMOA, la réglementation des changes s'applique d'abord : Office des Changes, Banque centrale de Tunisie, Banque d'Algérie, BCEAO. En Europe et au Canada, la banque peut demander l'origine des fonds.
Quel budget prévoir pour investir à Dubaï ?
Le budget dépend du quartier et du type de bien : les prix réels se lisent dans les ventes enregistrées au Dubai Land Department, que nous reprenons quartier par quartier. Ajoutez 4 % de frais d'enregistrement et les frais administratifs. Sur plan, l'effort initial se limite à l'acompte prévu par le plan de paiement du projet.
Peut-on louer son bien en courte durée à Dubaï ?
Oui, avec un permis Holiday Home délivré par le Département de l'économie et du tourisme de Dubaï (DET), demandé par le propriétaire ou par un opérateur agréé, et si le règlement de l'immeuble le permet. La location longue durée passe par un bail enregistré sur Ejari au Dubai Land Department.
Comment vérifier un agent immobilier à Dubaï ?
Chaque courtier doit détenir une carte RERA avec un numéro BRN, et chaque agence un numéro ORN, vérifiables sur les outils du Dubai Land Department. Cevitas Real Estate est enregistrée sous l'ORN 49294 et Ahmed Benjas sous le BRN 83239.
Vaut-il mieux acheter sur plan ou un bien livré ?
Le sur plan étale le paiement pendant la construction et donne un bien neuf, mais les revenus ne commencent qu'à la livraison et le choix du promoteur est décisif. Le livré se loue immédiatement mais se paie au transfert. Le bon choix dépend de votre objectif, de votre trésorerie et de votre horizon.
Pourquoi passer par Cevitas pour investir à Dubaï ?
Cevitas Real Estate est une agence agréée RERA cofondée par Ahmed Benjas, qui a accompagné plus de 200 M AED de transactions. Elle sélectionne des projets enregistrés au DLD, transmet les grilles officielles des promoteurs sans commission acheteur sur plan et suit chaque étape, en français, à distance si nécessaire.
Parlons de votre investissement à Dubaï
Un conseiller Cevitas analyse votre budget, votre objectif et votre calendrier, puis vous envoie une sélection de projets enregistrés au DLD avec les grilles de prix officielles, sans commission acheteur sur les achats sur plan.
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