Acheter un appartement à Dubaï en 2026 : prix, étapes et frais

Ce qu'un étranger peut acheter à Dubaï

Tout étranger, résident ou non, peut acheter un appartement en pleine propriété (freehold) dans les zones désignées par l'émirat. Ce droit est posé par la loi n° 7 de 2006 sur le registre foncier de Dubaï, et les zones sont fixées par le règlement n° 3 de 2006. Elles couvrent la quasi-totalité des quartiers recherchés : Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate, Jumeirah Village Circle, Dubai Creek Harbour et bien d'autres.

Le titre de propriété est émis par le Dubai Land Department (DLD) au nom de l'acheteur. Il peut revendre, louer, transmettre ou hypothéquer son bien sans partenaire local. L'achat peut se faire en nom propre, à plusieurs, ou via certaines sociétés acceptées par le DLD.

Le marché est d'abord un marché d'appartements : sur les 12 derniers mois, le DLD a enregistré 153 877 ventes résidentielles, dont 138 831 appartements et 15 046 villas et maisons de ville (voir notre guide pour acheter une villa à Dubaï), et 74 % de ces ventes portaient sur des biens sur plan.

Prix d'un appartement à Dubaï : les ventes DLD par quartier

Sur toute la ville, le prix médian payé sur 12 mois est de 690 000 AED pour un studio (voir notre guide pour acheter un studio à Dubaï), 1 250 999 AED pour un 1 chambre et 2 214 944 AED pour un 2 chambres. Voici les médianes des dix quartiers les plus demandés par nos clients.

Prix médians des ventes d'appartements enregistrées au DLD entre le 16 octobre 2025 et le 16 octobre 2026, neuf et revente confondus (jeu de données ouvert « Real Estate Transactions », data.dubai). La médiane varie selon la vue, l'étage, le promoteur et l'avancement : c'est un repère, pas un prix de vente. Le dirham est arrimé au dollar à 3,6725 AED pour 1 USD.

Chaque quartier a sa page avec l'historique des prix depuis 2019 et les loyers : voir les prix de l'immobilier à Dubaï au m², le baromètre mensuel et notre guide des quartiers de Dubaï. Pour un achat à crédit, voyez la mensualité d'un prêt de 1 million AED ou d'un crédit de 2 millions AED.

Appartements à vendre à Dubaï : projets disponibles

Pour passer du guide au concret, voici des appartements actuellement commercialisés à Dubaï. Les prix « dès » sont les prix de lancement publiés par les promoteurs et repris sur nos fiches ; ils évoluent avec les disponibilités et se confirment à la date de réservation.

Les projets présentés par Cevitas

Une sélection d'appartements par quartier

Tous les projets sur plan enregistrés au Dubai Land Department, avec leur avancement et leurs ventes, sont sur notre page projets sur plan à Dubaï (données DLD) ; les biens en revente et sur plan par budget sont dans appartement à vendre à Dubaï.

Acheter un appartement pour le louer : le rendement par quartier

Pour un investissement locatif, le bon repère est le rendement brut : loyer annuel divisé par le prix d'achat. Rapporté aux contrats de location Ejari enregistrés sur la même période, un appartement d'une chambre affiche les rendements bruts médians suivants.

Loyer annuel médian des contrats Ejari (data.dubai) rapporté au prix de vente médian DLD du même type de bien. Le rendement net dépend ensuite des charges de copropriété, de la vacance et du mode de location. Les quartiers plus abordables rapportent en général davantage en loyer, les adresses prestigieuses misent plutôt sur la demande et la revente. Comparez avec notre guide des meilleurs quartiers où investir à Dubaï.

Sur plan ou en revente : deux parcours différents

Le sur plan attire les investisseurs qui veulent étaler leur effort et acheter au prix de lancement. La revente convient à ceux qui veulent un loyer tout de suite ou habiter le bien. Notre guide pour acheter sur plan à Dubaï détaille les plans de paiement, et notre page appartement à vendre à Dubaï présente les biens disponibles.

Les étapes d'un achat sur plan

1. Cadrage. Budget complet, objectif (location, résidence, Golden Visa) et calendrier de paiement que vous pouvez tenir.
2. Sélection. Trois à cinq projets comparés : promoteur, emplacement, prix au pied carré, charges, plan de paiement, date de livraison.
3. Réservation. Formulaire de réservation, copie du passeport et acompte fixé par le promoteur, versé sur le compte du projet.
4. Contrat (SPA). Le promoteur émet le contrat de vente, signé en ligne. Vérifiez la surface, la date de livraison, les pénalités et les conditions de revente.
5. Oqood. Le contrat est inscrit au registre des ventes sur plan du DLD ; vous payez alors les 4 % de frais d'enregistrement.
6. Échéances. Les paiements suivants vont sur le compte séquestre du projet, au rythme du plan de paiement.
7. Livraison. Inspection de l'appartement (snagging), paiement du solde, remise des clés et du titre de propriété définitif.

Tout le parcours peut se faire à distance : voir notre article pour acheter un bien à Dubaï à distance.

Les étapes d'un achat en revente

1. Offre et négociation. Comparez avec les transactions récentes de l'immeuble, enregistrées au DLD et consultables dans l'application Dubai REST.
2. Formulaire F. Contrat type RERA signé par l'acheteur, le vendeur et les agents, avec le dépôt de garantie convenu.
3. NOC du promoteur. Le vendeur obtient un certificat de non-objection confirmant que les charges sont à jour.
4. Crédit, le cas échéant. Évaluation par la banque et offre définitive ; si le vendeur a un crédit en cours, la banque le solde au transfert.
5. Transfert. Rendez-vous dans un centre d'enregistrement agréé par le DLD (trustee office), paiement par chèques de banque, émission du nouveau titre à votre nom.

Si vous ne pouvez pas être présent, une procuration notariée et légalisée permet de signer à votre place.

Les lois qui encadrent l'achat d'un appartement

• Loi n° 7 de 2006 sur le registre foncier : pleine propriété des étrangers dans les zones freehold, enregistrement obligatoire au DLD.
• Règlement n° 3 de 2006 : liste des zones où les non-nationaux peuvent devenir propriétaires.
• Loi n° 8 de 2007 : comptes séquestres des projets sur plan, contrôlés par la RERA.
• Loi n° 13 de 2008 : registre foncier provisoire, base de l'inscription Oqood des ventes sur plan.
• Loi n° 26 de 2007 et décret n° 43 de 2013 : relations entre bailleurs et locataires, hausses de loyer encadrées par l'indice des loyers de la RERA.

Ce cadre est la raison pour laquelle l'achat à distance fonctionne : chaque étape laisse une trace officielle, vérifiable par l'acheteur.

Vérifier l'appartement, le vendeur et l'agent

Le bien et le vendeur

• Titre de propriété : le service de vérification du DLD (site officiel et application Dubai REST) confirme qu'un titre est authentique et correspond au bien.
• Projet sur plan : Dubai REST indique si le projet est enregistré, son avancement et son compte séquestre.
• Annonce : toute annonce immobilière doit porter un permis publicitaire Trakheesi délivré par le DLD.
• Charges : l'indice des charges de service du DLD donne le montant approuvé pour chaque immeuble.

Bien choisir son agent immobilier

• L'agence doit être enregistrée au DLD (numéro ORN) et l'agent détenir une carte RERA personnelle (BRN), vérifiable dans Dubai REST.
• Le mandat est formalisé sur les contrats types RERA (formulaire A côté vendeur, formulaire B côté acheteur).
• Un bon agent vous montre les ventes DLD comparables avant de parler de prix, et vous laisse vérifier chaque document.

Cevitas Real Estate est une agence agréée RERA (ORN 49294), cofondée par Ahmed Benjas, qui accompagne ses clients en français : voir notre page agence immobilière francophone à Dubaï.

Les documents à prévoir

• Passeport valide.
• Visa et Emirates ID si vous résidez aux Émirats (facultatif pour un non-résident).
• Justificatif d'adresse et coordonnées complètes.
• Origine des fonds : relevés bancaires ou justificatifs, exigés par les règles anti-blanchiment.
• Pour un crédit : bulletins de salaire ou bilans, relevés bancaires récents, avis d'imposition.
• Pour une société : statuts, registre de commerce et résolution autorisant l'achat.

Combien coûte l'achat : exemple à 1,5 M AED

Avec un crédit, ajoutez l'enregistrement de l'hypothèque au DLD (0,25 % du montant emprunté) et les frais d'évaluation et de dossier fixés par la banque. Le détail poste par poste est dans notre article sur les frais d'achat immobilier à Dubaï.

Financer son appartement

Plans de paiement du promoteur

Sur plan, la plupart des promoteurs étalent le prix pendant la construction, sans intérêts : 60/40, 50/50, ou 1 % par mois. Certains prolongent les paiements après la livraison. C'est le financement le plus utilisé par nos clients non-résidents.

Crédit bancaire

La Banque centrale des Émirats (CBUAE) plafonne le financement : pour un expatrié, jusqu'à 75 % pour un premier bien de 5 M AED ou moins, 65 % au-delà, et 50 % pour un bien sur plan (règlement CBUAE sur les prêts hypothécaires de 2013). Les non-résidents peuvent aussi emprunter, avec des quotités fixées par chaque banque, en général plus basses. Les taux suivent l'EIBOR.

Notre article sur le crédit immobilier pour non-résident compare les options, et le guide apport minimum à Dubaï détaille les règles CBUAE. Vous résidez au Maroc ? Lisez notre guide pour acheter un appartement à Dubaï depuis le Maroc.

Atouts et points de vigilance

Les atouts

• Pleine propriété pour les étrangers, sans partenaire local.
• Pas d'impôt sur le revenu des personnes aux Émirats, ni sur les loyers (selon u.ae) ; votre pays de résidence peut toutefois les imposer.
• Un marché transparent : chaque vente et chaque bail sont enregistrés et publiés en données ouvertes.
• Golden Visa de 10 ans possible dès 2 M AED d'investissement immobilier (ICP).

Les points de vigilance

• Choisir sur la brochure. Le rendu 3D ne dit rien du promoteur, de la qualité de construction ni de l'offre à venir dans le quartier.
• Oublier les charges. Elles pèsent directement sur le rendement net : consultez l'indice des charges du DLD avant d'acheter.
• Payer hors du compte séquestre. Sur plan, tout paiement va sur le compte escrow du projet, jamais sur un compte personnel.
• Sous-estimer le plan de paiement. Une grosse échéance à la livraison se prépare des mois à l'avance.
• Ignorer son pays de résidence. Déclaration des loyers, des comptes à l'étranger, règles de change : à valider avant l'achat.

Après l'achat : location, charges et gestion

• Location longue durée : bail enregistré sur Ejari, hausses de loyer encadrées par l'indice des loyers de la RERA.
• Location courte durée : permis holiday home délivré par le Department of Economy and Tourism, plus exigeant en gestion. Voir notre article sur la location courte durée à Dubaï.
• Charges : appelées par le syndic de l'immeuble, au pied carré, selon le budget approuvé par la RERA.
• Gestion locative : mise en location, encaissement et suivi à distance, voir notre gestion locative à Dubaï.

Acheter un appartement à Dubaï depuis la France, le Maroc, la Suisse, la Belgique, le Luxembourg ou le Canada

Un appartement à Dubaï s'achète de la même façon quel que soit votre pays : un passeport valide suffit, la réservation et le contrat d'un achat sur plan se font à distance, et un mandataire muni d'une procuration peut signer un transfert en revente. Ce qui change, ce sont les démarches chez vous :

• Depuis la France : La France et les Émirats sont liés par une convention fiscale signée le 19 juillet 1989 (conventions internationales, impots.gouv.fr). Les capitaux circulent librement ; les revenus du bien se déclarent en France selon les règles de cette convention. Voir notre guide acheter à Dubaï depuis la France.
• Depuis le Maroc : Pour un résident au Maroc, l'investissement à l'étranger des personnes physiques est encadré par l'Office des Changes, à consulter avant tout virement. Le Maroc et les Émirats ont signé une convention fiscale (conventions internationales, DGI). Pour un Marocain du monde, ce sont d'abord les règles de son pays de résidence qui s'appliquent. Voir notre guide acheter à Dubaï depuis le Maroc.
• Depuis la Suisse : La Suisse et les Émirats ont conclu une convention contre les doubles impositions (fiche Émirats arabes unis, AFC). Le bien et ses revenus se déclarent à votre administration fiscale cantonale. Voir notre guide acheter à Dubaï depuis la Suisse.
• Depuis la Belgique : La Belgique et les Émirats ont conclu une convention préventive de la double imposition. Un bien situé à l'étranger se signale au SPF Finances, qui précise son traitement dans la déclaration. Voir notre guide acheter à Dubaï depuis la Belgique.
• Depuis le Luxembourg : Le Luxembourg et les Émirats ont conclu une convention tendant à éviter les doubles impositions. Les revenus étrangers se déclarent à l'Administration des contributions directes (ACD). Voir notre guide acheter à Dubaï depuis le Luxembourg.
• Depuis le Canada : Le Canada et les Émirats ont signé une convention fiscale le 9 juin 2002 (texte publié par le ministère des Finances du Canada). Un résident canadien déclare ses revenus mondiaux à l'Agence du revenu du Canada, et à Revenu Québec s'il réside au Québec. Voir notre guide acheter à Dubaï depuis le Canada.

Liste des conventions fiscales des Émirats : ministère des Finances des Émirats. Faites valider votre situation par un conseiller fiscal de votre pays de résidence avant de signer.

Sources officielles

• Dubai Land Department (DLD) : frais d'enregistrement, Oqood, vérification des titres, application Dubai REST, permis Trakheesi, indice des charges.
• data.dubai : jeux de données ouverts « Real Estate Transactions » et « Rent Contracts » utilisés pour les prix et les rendements de cette page.
• RERA : agrément des agences et des agents, comptes séquestres, contrats types.
• Banque centrale des Émirats (CBUAE) : plafonds de financement immobilier.
• u.ae : portail officiel du gouvernement des Émirats (fiscalité, résidence).
• ICP : Golden Visa.
• Ministère des Finances des Émirats : liste des conventions fiscales.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter un appartement à Dubaï ?

Oui. La loi n° 7 de 2006 permet à tout étranger, résident ou non, d'acheter en pleine propriété dans les zones freehold, qui couvrent la quasi-totalité des quartiers recherchés. Le titre est enregistré à son nom au Dubai Land Department.

Quel est le prix d'un appartement à Dubaï en 2026 ?

Selon les ventes enregistrées au DLD sur 12 mois, le prix médian est de 690 000 AED pour un studio, 1 250 999 AED pour un 1 chambre et 2 214 944 AED pour un 2 chambres. Un 1 chambre se vend autour de 1,1 M AED à Jumeirah Village Circle et 2,24 M AED à Downtown Dubai.

Quels sont les frais pour acheter un appartement à Dubaï ?

L'acheteur paie 4 % du prix au Dubai Land Department, plus des frais administratifs fixés par le barème du DLD. Sur plan, il n'y a pas de commission acheteur avec Cevitas. En revente, la commission prévue au mandat acheteur s'ajoute, avec 5 % de TVA.

Peut-on acheter un appartement à Dubaï à distance ?

Oui. Un achat sur plan se fait entièrement en ligne. En revente, une procuration notariée et légalisée permet de signer le transfert sans se déplacer, et le DLD propose des services à distance pour les acheteurs à l'étranger.

Un non-résident peut-il obtenir un crédit à Dubaï ?

Oui, plusieurs banques émiriennes prêtent aux non-résidents, avec des quotités fixées par chaque banque. La Banque centrale plafonne le financement d'un bien sur plan à 50 % de sa valeur ; sur plan, les plans de paiement du promoteur sont souvent plus simples.

Acheter un appartement à Dubaï pour le louer, quel rendement ?

Rapporté aux loyers Ejari et aux prix DLD des 12 derniers mois, un appartement d'une chambre affiche un rendement brut médian de 6,3 % à Jumeirah Village Circle, 5,6 % à Dubai Marina, 5,1 % à Downtown Dubai et 4 % à Palm Jumeirah. Le rendement net dépend ensuite des charges et de la vacance.

Quelles lois encadrent l'achat d'un appartement à Dubaï ?

La loi n° 7 de 2006 sur le registre foncier ouvre la pleine propriété aux étrangers dans les zones fixées par le règlement n° 3 de 2006. La loi n° 8 de 2007 impose les comptes séquestres sur plan et la loi n° 13 de 2008 organise l'inscription Oqood.

Comment vérifier qu'un appartement et son titre sont en règle ?

Le service de vérification des titres du DLD, sur son site et dans l'application Dubai REST, confirme qu'un titre de propriété est authentique. Pour un projet sur plan, Dubai REST affiche son enregistrement, son avancement et son compte séquestre. Une annonce doit porter un permis Trakheesi.

Comment choisir un agent immobilier à Dubaï ?

Vérifiez que l'agence est enregistrée au DLD (numéro ORN) et que l'agent détient une carte RERA personnelle (BRN), dans l'application Dubai REST. Le mandat doit être signé sur les contrats types RERA, et l'agent doit appuyer ses prix sur les ventes DLD comparables.

Peut-on acheter un appartement à Dubaï quand on vit en France ?

Oui. Un résident français achète à Dubaï en pleine propriété avec son passeport, à distance si besoin. La France et les Émirats sont liés par une convention fiscale signée le 19 juillet 1989 : les revenus du bien se déclarent en France selon ses règles. Faites valider votre cas par un conseiller fiscal.

Acheter un appartement à Dubaï quand on vit en Suisse ou en Belgique, est-ce possible ?

Oui, aux mêmes conditions que tout acheteur étranger : pleine propriété en zone freehold, enregistrement au Dubai Land Department. La Suisse comme la Belgique ont une convention fiscale avec les Émirats ; le bien se déclare à votre administration cantonale en Suisse et se signale au SPF Finances en Belgique.

Un Marocain peut-il acheter un appartement à Dubaï ?

Oui. Un résident au Maroc vérifie d'abord les règles de l'Office des Changes sur les investissements à l'étranger des personnes physiques, puis achète comme tout étranger, en pleine propriété. Un Marocain du monde suit les règles de son pays de résidence. Le Maroc et les Émirats ont signé une convention fiscale.

Acheter un appartement à Dubaï depuis le Luxembourg ou le Canada : que faut-il savoir ?

L'achat suit les règles de Dubaï, identiques pour tous. Au Luxembourg, les revenus étrangers se déclarent à l'Administration des contributions directes ; au Canada, un résident déclare ses revenus mondiaux à l'ARC, et à Revenu Québec au Québec. Les deux pays ont une convention fiscale avec les Émirats.

Faut-il un compte bancaire aux Émirats ?

Ce n'est pas obligatoire pour acheter sur plan : les virements internationaux vers le compte séquestre sont acceptés. Un compte local facilite toutefois la gestion des loyers et des charges.

Peut-on louer son appartement en courte durée ?

Oui, avec un permis holiday home du Department of Economy and Tourism, si le règlement de l'immeuble l'autorise. La plupart des quartiers touristiques le permettent.

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