Investir à Dubaï depuis la Suisse : le guide pratique 2026
Un résident suisse peut acheter à Dubaï en pleine propriété, à distance, avec son passeport. Les points à préparer sont suisses : la déclaration du bien et de ses revenus à votre administration fiscale cantonale, l'effet sur le taux d'imposition, la convention de double imposition avec les Émirats et le change franc suisse/dirham. Voici le parcours, avec les liens officiels.
- Canton administration fiscale compétente
- CHF change face au dirham, arrimé au dollar
- 4 % de frais DLD au barème
- 2 M AED pour le Golden Visa (DLD, ICP)
- UTC+4 Dubaï : 3 h d'avance en hiver, 2 h en été
Les règles de Dubaï, les mêmes pour un acheteur depuis la Suisse
Que l'on vive en Suisse ou ailleurs, l'achat à Dubaï suit les mêmes règles publiées par le Dubai Land Department (DLD) :
- Pleine propriété dans les zones freehold, ouverte aux étrangers par la loi n° 7 de 2006, avec un simple passeport valide pour un non-résident.
- Sur plan : paiements versés sur le compte séquestre du projet (loi n° 8 de 2007) et contrat inscrit au registre provisoire Oqood dans les 90 jours suivant sa signature (service du DLD).
- Frais : 4 % de la valeur de vente au barème du DLD (2 % vendeur et 2 % acheteur), plus des frais administratifs ; pour un bien livré, titre de propriété et centre d'enregistrement en plus.
- Golden Visa : à partir de 2 M AED de valeur d'achat, une résidence de 10 ans renouvelable selon le DLD et l'ICP.
- Aux Émirats, pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques, ni sur la plus-value, ni de taxe foncière annuelle pour un particulier.
Le détail de chaque étape, des frais et des protections est dans notre guide pour investir à Dubaï. Ce guide-ci se concentre sur ce qui dépend de votre pays : ses règles, le départ des fonds, la fiscalité et l'achat à distance.
Le virement depuis la Suisse
Les capitaux circulent librement. Deux sujets pratiques :
- Le change : vous payez en dirhams, monnaie arrimée au dollar à 3,6725 par la Banque centrale des Émirats ; votre exposition se lit donc entre le franc suisse et le dollar. Sur un plan de paiement étalé, programmez le change des grosses échéances.
- Les justificatifs : votre banque peut demander l'origine des fonds et le contrat ; transmettez-les en amont avec les coordonnées du compte séquestre du projet.
La fiscalité d'un résident suisse
La Suisse et les Émirats ont conclu une convention contre les doubles impositions. En droit suisse, le principe général est le suivant, à vérifier avec votre administration fiscale cantonale et l'Administration fédérale des contributions :
- Le bien situé à l'étranger se déclare dans votre déclaration d'impôt cantonale, avec sa valeur et ses revenus.
- Le revenu et la fortune provenant d'un immeuble étranger ne sont en principe pas imposés en Suisse, mais ils sont pris en compte pour fixer le taux applicable à vos autres revenus et à votre fortune.
- Les dettes et intérêts liés au bien se répartissent entre la Suisse et l'étranger selon les règles fiscales suisses.
- Succession : les règles dépendent de votre canton ; anticipez-les.
Le portail officiel ch.ch renvoie vers le site de chaque canton. Un titre de séjour aux Émirats ne change pas à lui seul votre domicile fiscal.
Acheter à distance depuis la Suisse : le côté pratique
- Identité : un passeport suisse valide suffit pour réserver et enregistrer la vente au DLD.
- Signature : contrat de vente électronique dans la plupart des projets sur plan ; pour un bien livré, procuration authentifiée en Suisse, légalisée selon la procédure de l'ambassade des Émirats à Berne puis attestée par le ministère des Affaires étrangères des Émirats, et traduite en arabe.
- Visite : en visio ou lors d'un séjour ; nous groupons les visites de projets sur une journée.
- Après la livraison : le gestionnaire vous transmet un relevé annuel des loyers et charges pour votre déclaration cantonale.
Acheter à Dubaï depuis la Suisse, étape par étape
- Vérifier votre situation en Suisse avant de choisir : règles de transfert, déclarations fiscales, financement. C'est l'objet des chapitres précédents.
- Sélectionner le projet : projet enregistré au DLD, compte séquestre ouvert, promoteur, plan de paiement, grille de prix officielle.
- Réserver à distance : formulaire de réservation, copie du passeport, acompte sur le compte du projet.
- Signer le contrat de vente, en général électroniquement, après relecture du calendrier et des clauses de retard.
- Recevoir l'Oqood : le promoteur inscrit la vente au DLD dans les 90 jours et vous recevez le certificat par e-mail.
- Payer les échéances depuis votre banque en Suisse, en conservant chaque avis de virement et chaque reçu du promoteur : ils vous serviront pour vos déclarations.
- Livraison et location : inspection, remise des clés, titre de propriété, puis bail enregistré sur Ejari ou permis Holiday Home.
Décalage horaire : Dubaï a 3 heures d'avance en hiver et 2 heures en été (les Émirats sont à UTC+4 toute l'année, sans heure d'été). Les rendez-vous en visio avec le promoteur et notre équipe se calent en général en fin de matinée à Dubaï.
Les erreurs à éviter quand on investit depuis la Suisse
| Erreur | Le bon réflexe |
|---|---|
| Ne pas déclarer le bien étranger au canton | Le déclarer avec sa valeur et ses revenus |
| Oublier l'effet du bien sur le taux d'imposition | Faire simuler l'effet de taux par votre fiduciaire |
| Laisser le change CHF/USD au hasard | Programmer le change des grosses échéances |
| Payer ailleurs que sur le compte du projet | Payer uniquement sur le compte séquestre inscrit au contrat |
| Choisir un bien sur une promesse de rendement | Chiffrer à partir des loyers enregistrés, des charges et de la vacance |
Investir avec Cevitas, en français et à distance
Cevitas Real Estate est une agence agréée RERA à Dubaï (ORN 49294), cofondée par Ahmed Benjas, cofondateur et CEO (BRN 83239). Plus de 200 M AED de transactions accompagnées pour des investisseurs francophones, de la sélection du projet à la mise en location.
- Projets enregistrés au DLD et séquestre vérifié avant toute réservation.
- Grilles de prix officielles des promoteurs, sans commission acheteur sur les achats sur plan.
- Documents préparés pour votre banque et votre conseiller en Suisse : contrat, Oqood, reçus, coordonnées du compte séquestre.
- Un interlocuteur unique sur WhatsApp au +971 55 772 2710.
Pour aller plus loin : notre guide pour investir dans l'immobilier à Dubaï, celui pour investir aux Émirats arabes unis, et l'analyse d'Ahmed Benjas sur son site : investir à Dubaï depuis la Suisse. Pour tester vos chiffres, le simulateur d'investissement immobilier à Dubaï d'OffPlanSimulator est gratuit.
Questions fréquentes
Un résident suisse peut-il acheter à Dubaï ?
Oui. Les étrangers achètent en pleine propriété dans les zones freehold de Dubaï, ouvertes par la loi n° 7 de 2006. Un passeport valide suffit pour un non-résident, et le titre est enregistré à votre nom au Dubai Land Department.
Les loyers de Dubaï sont-ils imposés en Suisse ?
Les Émirats n'imposent pas les loyers d'un particulier. En Suisse, le revenu d'un immeuble situé à l'étranger n'est en principe pas imposé, mais il se déclare et sert à fixer le taux applicable à vos autres revenus. Votre administration fiscale cantonale confirme le traitement exact.
Le bien à Dubaï entre-t-il dans l'impôt sur la fortune ?
En principe, la fortune immobilière située à l'étranger n'est pas imposée en Suisse mais elle est prise en compte pour déterminer le taux de l'impôt sur la fortune. Elle se déclare donc dans votre déclaration cantonale.
Quel est le risque de change pour un investisseur suisse ?
Le dirham est arrimé au dollar américain à 3,6725 par la Banque centrale des Émirats. Votre exposition se lit donc entre le franc suisse et le dollar ; sur un plan de paiement étalé, programmer le change des grosses échéances limite les mauvaises surprises.
Quel est le décalage horaire entre Genève et Dubaï ?
Dubaï est à UTC+4 toute l'année : 3 heures d'avance sur la Suisse en hiver, 2 heures en été.
Peut-on obtenir le Golden Visa en investissant à Dubaï depuis la Suisse ?
Oui, aux mêmes conditions que toutes les nationalités : selon le Dubai Land Department et l'ICP, un ou plusieurs biens d'une valeur d'achat d'au moins 2 millions de dirhams ouvrent droit à une résidence de 10 ans renouvelable, pour l'investisseur et sa famille. Le titre de séjour ne change pas à lui seul la résidence fiscale.
Faut-il se rendre à Dubaï pour acheter ?
Non. Sur plan, la réservation, le contrat électronique et l'inscription Oqood se font à distance. Pour un bien livré, un mandataire muni d'une procuration légalisée peut signer le transfert au centre d'enregistrement. Une visite reste utile pour connaître les quartiers.
Votre projet à Dubaï depuis la Suisse
Un conseiller Cevitas fait le point sur votre budget, votre objectif et votre calendrier, puis vous envoie une sélection de projets enregistrés au DLD avec les grilles de prix officielles.