Golden Visa Dubaï par l'immobilier : conditions, démarches et coûts en 2026
Le Golden Visa des Émirats est une résidence de 10 ans, renouvelable, que l'on peut obtenir en achetant un ou plusieurs biens immobiliers d'une valeur totale d'au moins 2 millions de dirhams. Il couvre aussi le conjoint et les enfants, sans obligation de vivre sur place. Voici les conditions exactes, les étapes et les pièges à éviter.
Les conditions du Golden Visa immobilier
- Valeur du bien : au moins 2 000 000 AED (environ 470 000 €), d'après la valeur inscrite sur le titre de propriété ou l'Oqood.
- Plusieurs biens peuvent être additionnés pour atteindre le seuil, s'ils sont au nom du demandeur.
- Biens sur plan : éligibles si le projet est enregistré et le promoteur agréé ; un niveau minimum de paiement peut être demandé.
- Bien financé par crédit : possible avec une lettre de non-objection de la banque.
- Durée : 10 ans, renouvelable tant que vous détenez le bien, sans durée de séjour minimale.
Les étapes pour obtenir le Golden Visa
- Acheter le bien et obtenir le titre de propriété ou l'Oqood.
- Demande d'éligibilité auprès du Dubai Land Department (application Dubai REST ou centre agréé).
- Dépôt du dossier de visa (GDRFA ou ICP).
- Visite médicale et biométrie à Dubaï.
- Émission du visa et de l'Emirates ID, en général en 1 à 4 semaines.
Le détail des documents (passeport, photo, titre de propriété, assurance santé, actes de mariage et de naissance légalisés pour la famille) figure dans notre guide en anglais Dubai Golden Visa property.
Combien coûte le Golden Visa ?
Hors achat du bien, comptez environ 6 500 à 15 000 AED de frais pour le demandeur principal (DLD, visa, visite médicale, Emirates ID, frais de dossier) plus l'assurance santé, et environ 3 000 à 6 000 AED par membre de la famille. À ces frais s'ajoutent les 4% de frais d'enregistrement payés lors de l'achat du bien.
Quels biens choisir pour un Golden Visa rentable ?
L'objectif est d'atteindre 2 M AED tout en gardant un bon rendement. Deux stratégies fonctionnent bien :
- Un bien unique de standing à 2 M AED+ dans un quartier liquide (Dubai Hills, Business Bay, Dubai Islands), par exemple un appartement à Isla by Chaimaa dès 2,2 M AED.
- Deux appartements à fort rendement additionnés, par exemple deux biens à JVC ou Al Warsan : une 1 chambre et une 2 chambres à Samana Greenfield 2 atteignent environ 2,15 M AED.
Pour les rendements par quartier, voir notre guide Dubai rental yields.
Questions fréquentes
Quel montant investir pour obtenir le Golden Visa à Dubaï ?
Il faut détenir un ou plusieurs biens immobiliers d'une valeur totale d'au moins 2 millions de dirhams (environ 470 000 euros), selon la valeur inscrite sur le titre de propriété ou l'Oqood. Le bien peut être prêt à vivre ou sur plan, sous conditions.
Un bien acheté sur plan donne-t-il droit au Golden Visa ?
Oui, si le projet est enregistré auprès de la RERA, que le promoteur est agréé et que l'Oqood est à votre nom. Le Dubai Land Department peut exiger qu'un pourcentage minimum du prix ait déjà été payé ; nous vérifions ce point projet par projet.
Le Golden Visa couvre-t-il la famille ?
Oui. Le titulaire peut parrainer son conjoint, ses enfants et dans certains cas ses parents, pour la même durée de 10 ans. Il faut fournir des actes de mariage et de naissance légalisés ainsi qu'une assurance santé pour chacun.
Faut-il vivre à Dubaï pour garder le Golden Visa ?
Non. Contrairement au visa de résidence classique, le Golden Visa n'est pas annulé en cas d'absence de plus de six mois. Il faut en revanche toujours détenir le bien qualifiant au moment du renouvellement.
Le Golden Visa donne-t-il la résidence fiscale aux Émirats ?
Pas automatiquement. La résidence fiscale dépend de critères de présence et d'intérêts économiques, aux Émirats comme dans votre pays d'origine. Consultez un fiscaliste avant de changer de résidence fiscale.
Obtenez votre Golden Visa avec le bon investissement
Nous sélectionnons les biens qui atteignent 2 M AED avec le meilleur rendement, vérifions l'éligibilité et suivons la demande de visa pour vous et votre famille.