استثمر في دبي: دليل الاستثمار العقاري للأجانب في 2026
الاستثمار العقاري في دبي يعني شراء عقار بالتملك الحر، باسمك، في مدينة مفتوحة للأجانب، مع سند ملكية مسجل لدى دائرة الأراضي والأملاك وقواعد منشورة. يجمع هذا الدليل ما يحتاجه المستثمر بالترتيب: من يحق له الشراء وأين، العائد الإيجاري الفعلي حسب الحي، الشراء على الخارطة أو الجاهز، الرسوم الرسمية، الدفع من الخارج، الضرائب، الإقامة الذهبية، وتأجير العقار وأنت خارج الإمارات.
- 4% رسم التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك
- 90 يوماً لتسجيل بيع الخارطة في سجل «أوقود»
- 2,000,000 درهم عقار يتيح التقدم للإقامة الذهبية 10 سنوات
- 0% ضريبة دخل على الأفراد في الإمارات
- 3.6725 درهم للدولار، سعر صرف ثابت من المصرف المركزي
مشاريع على الخارطة للاستثمار في دبي
مشاريع على الخارطة نتابعها في دبي، مسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك، مع السعر الابتدائي من قوائم المطورين. اختر ميزانيتك، وافتح صفحة المشروع لمعرفة خطة الدفع وموعد التسليم، أو اطلب قائمة الأسعار المحدثة عبر واتساب.
- SAMANA Downtown One · SAMANA Developers · ابتداءً من 689,000 درهم
- REEF 995 · REEF Luxury Developments · ابتداءً من 707,777 درهم
- Symphony by Chaimaa · Chaimaa Holding · ابتداءً من 1,130,000 درهم
- Isla Private Residences · Chaimaa Holding · ابتداءً من 2,200,000 درهم
- Samana Golf Avenue · Samana Developers · ابتداءً من 460,000 درهم
- Danube Fashionz · Danube Properties · ابتداءً من 499,000 درهم
- Imtiyaz Sports City · Imtiyaz Developments · ابتداءً من 520,000 درهم
- Stories by Mirfa · Mirfa IBC · ابتداءً من 580,000 درهم
- The Harmony · Al Mizan · ابتداءً من 660,000 درهم
- Serene Residences · Al Mizan · ابتداءً من 690,000 درهم
- Cascada 2 at Waada · BT Properties · ابتداءً من 872,000 درهم
- Flora Bay at Dubai Islands · Cay Residences · ابتداءً من 1,860,000 درهم
- Bay Grove Residences 3 at Dubai Islands · Nakheel · ابتداءً من 2,000,000 درهم
الاستثمار العقاري في دبي: الأساسيات في دقيقة
- الحق في التملك مكتوب: القانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي يتيح لغير المواطنين التملك الحر في المناطق التي تحددها اللائحة رقم 3 لسنة 2006.
- لا تشترط الإقامة: يكفي جواز سفر ساري المفعول لتسجيل الشراء لدى الدائرة، ويمكن الشراء فرداً أو مع شريك أو عبر شركة أو بوكالة قانونية.
- أموال الخارطة محمية: القانون رقم 8 لسنة 2007 يلزم المطور بحساب ضمان خاص بكل مشروع.
- الرسوم منشورة: 4% رسم تسجيل لدى الدائرة، إضافة إلى رسوم إدارية محددة في جدول رسومها.
- الإقامة ممكنة: من 2,000,000 درهم في عقار أو أكثر، الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات وفق الدائرة والهيئة الاتحادية للهوية والجنسية.
- كل شيء ممكن عن بعد، من الحجز إلى التأجير.
لماذا الاستثمار في دبي؟ نقاط يمكن التحقق منها
إطار قانوني مكتوب ومنشور
كل عملية بيع تسجل لدى دائرة الأراضي والأملاك، وحساب الضمان إلزامي في البيع على الخارطة، وبيع الخارطة يسجل في سجل «أوقود» (القانون رقم 13 لسنة 2008)، والوسطاء يحملون بطاقة ريرا، والإعلانات تحتاج تصريح «تراخيصي». يستطيع المستثمر التحقق من المشروع والمطور والوسيط قبل أن يدفع.
ضرائب خفيفة على الأفراد
لا تفرض الإمارات ضريبة دخل على الأفراد. وحسب وزارة المالية، لا يخضع دخل الفرد من الاستثمار العقاري باسمه، دون نشاط يتطلب رخصة تجارية، لضريبة الشركات الاتحادية المطبقة منذ 2023. التكلفة الأساسية هي رسم التسجيل عند الشراء. أما بلد إقامتك فيطبق قواعده الخاصة.
عملة مربوطة بالدولار
يربط مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي الدرهم بالدولار الأمريكي بسعر 3.6725 درهم للدولار. للمستثمر بالدرهم المغربي أو الريال السعودي أو اليورو، يبقى أثر سعر الصرف قائماً، لكنه يقرأ أمام الدولار.
مدينة تخطط لنموها
خطة دبي الحضرية 2040 الرسمية تنظم نمو المدينة حول مراكز حضرية ومواصلات ومساحات خضراء، وهي مرجع مفيد لقراءة الأحياء الصاعدة.
ما لا نعد به أبداً: لا عائداً ولا ارتفاعاً في القيمة. كلاهما يعتمد على سعر الشراء والحي ورسوم الخدمات ونسبة الإشغال ودورة السوق، ونحسبهما عقاراً بعقار من الإيجارات والمبيعات المسجلة.
أين تستثمر في دبي؟ العائد الإيجاري حسب الحي
العائد الإجمالي أدناه هو الإيجار السنوي الوسيط لشقة بغرفة نوم واحدة من عقود إيجاري المسجلة (جديدة ومجددة)، مقسوماً على سعر بيعها الوسيط المسجل لدى دائرة الأراضي والأملاك، خلال 12 شهراً حتى 4 نوفمبر 2026.
| الحي | غرفة واحدة، السعر الوسيط (درهم) | الإيجار السنوي الوسيط (درهم) | العائد الإجمالي | مناسب لـ |
|---|---|---|---|---|
| موتور سيتي | 1,122,000 | 72,000 | 6.4% | الإيجار الطويل للعائلات |
| قرية جميرا الدائرية (JVC) | 1,104,186 | 69,231 | 6.3% | أول استثمار بميزانية مدروسة |
| أرجان | 1,186,600 | 68,000 | 5.7% | مشاريع الخارطة وخطط الدفع |
| قرية جميرا المثلثة (JVT) | 1,219,999 | 69,477 | 5.7% | الإيجار الطويل |
| دبي مارينا | 1,600,000 | 89,250 | 5.6% | الإيجار القصير والطويل |
| مدينة دبي الرياضية | 1,008,420 | 56,000 | 5.6% | ميزانية حول مليون درهم |
| وسط مدينة دبي | 2,200,000 | 112,000 | 5.1% | أصل طويل الأمد، إقامة ذهبية |
| دبي كريك هاربر | 1,957,888 | 95,000 | 4.9% | مشاريع جديدة على الواجهة المائية |
| الخليج التجاري | 1,880,000 | 85,000 | 4.5% | الموظفون في وسط المدينة |
| نخلة جميرا | 3,704,400 | 145,000 | 3.9% | العقار الفاخر والنادر |
العائد الإجمالي لا يحتسب رسوم الخدمات ولا فترات الشغور ولا رسوم الشراء: هو مرجع لمقارنة الأحياء. للأسعار حسب نوع الشقة والأحياء الأقل سعراً، راجع دليل شقق للبيع في دبي.
كم تحتاج للاستثمار في دبي؟
خلال 12 شهراً حتى 4 نوفمبر 2026، بلغ السعر الوسيط المسجل لدى الدائرة 688,516 درهماً للاستوديو و1,250,000 درهم لشقة بغرفة نوم واحدة و2,200,000 درهم لشقة بغرفتين، للجديد وإعادة البيع معاً. ويبدأ الوسيط للاستوديو من 345,000 درهم في المدينة العالمية (المرحلة 1).
في الشراء على الخارطة، المبلغ المطلوب في البداية هو الدفعة الأولى حسب خطة المطور، ويقسط الباقي حسب جدول العقد، وأحياناً إلى ما بعد التسليم. أضف إلى السعر رسم التسجيل 4% والرسوم الإدارية.
على الخارطة أم جاهز: طريقتان للاستثمار
| على الخارطة | جاهز (إعادة بيع) | |
|---|---|---|
| البائع | المطور، والمشروع مسجل لدى الدائرة | مالك يحمل سند ملكية |
| الدفع | أقساط خطة الدفع في حساب ضمان المشروع | السعر عند نقل الملكية، نقداً أو بتمويل |
| التسجيل | سجل «أوقود» خلال 90 يوماً من العقد، ثم سند الملكية عند التسليم | نقل الملكية في مركز تسجيل معتمد (أمين التسجيل) |
| الإيجار | بعد التسليم | فوراً |
| ما يجب التحقق منه | المطور، حساب الضمان، الجدول الزمني، بنود التأخير | حالة العقار، رسوم الخدمات، عدم وجود مديونية |
خلال 12 شهراً حتى 4 نوفمبر 2026، كانت 74% من المبيعات السكنية المسجلة لدى الدائرة على الخارطة. تجد المشاريع المسجلة مع نسبة إنجازها في دليل المشاريع على الخارطة.
حماية المستثمر: حساب الضمان وسجل «أوقود»
حساب الضمان: يلزم القانون رقم 8 لسنة 2007 المطور الذي يبيع على الخارطة بفتح حساب ضمان خاص بالمشروع لدى بنك معتمد. تودع فيه دفعات المشترين، ولا تصرف للمطور إلا حسب تقدم الأعمال وتحت رقابة ريرا والدائرة. القاعدة العملية: ادفع فقط في حساب الضمان المذكور في العقد باسم المشروع.
سجل «أوقود»: أنشأ القانون رقم 13 لسنة 2008 السجل العقاري المبدئي لعقارات الخارطة. حسب الدائرة، يسجل العقد خلال 90 يوماً من توقيعه، ويحصل المشتري على شهادة تثبت حقه في الوحدة حتى صدور سند الملكية عند التسليم.
حساب الضمان يحمي توجيه أموالك إلى المشروع، لكنه لا يضمن موعد التسليم ولا قيمة العقار ولا إيجاره. لذلك يبقى اختيار المطور وقراءة بنود التأخير ومتابعة نسبة الإنجاز في تطبيق Dubai REST خطوات أساسية.
الرسوم الرسمية للاستثمار العقاري في دبي
| البند | على الخارطة («أوقود») | جاهز (نقل الملكية) |
|---|---|---|
| رسم التسجيل لدى الدائرة | 4% من قيمة البيع | 4% من قيمة البيع |
| رسوم المعرفة والابتكار | 10 دراهم + 10 دراهم | 10 دراهم + 10 دراهم |
| إصدار سند الملكية | عند التسليم | 250 درهماً، إضافة إلى رسوم المخطط |
| مركز التسجيل (أمين التسجيل) | لا ينطبق | 4,000 درهم + ضريبة القيمة المضافة إذا بلغ السعر 500,000 درهم، و2,000 درهم + الضريبة دون ذلك |
| تسجيل الرهن عند التمويل | 0.25% من مبلغ القرض | |
| عمولة الوسيط للمشتري | صفر مع Cevitas | حسب العقد، مع ضريبة القيمة المضافة 5% |
توزيع رسم الـ 4% بين البائع والمشتري يقرأ في العقد، وكثير من العقود تحمله للمشتري كاملاً. احسب 4% من السعر إضافة إلى الرسوم الإدارية في ميزانيتك. بعد الشراء: رسوم خدمات سنوية يحددها مؤشر رسوم الخدمات لدى الدائرة لكل مبنى، والتأمين، ورسوم الإدارة إن أجرت العقار.
كيف تستثمر في دبي: الخطوات بالترتيب
- حدد هدفك. دخل إيجاري، سكن، إقامة ذهبية أو أصل طويل الأمد، مع ميزانية كاملة تشمل الرسوم.
- تحقق قبل الاختيار. المشروع مسجل لدى الدائرة، حساب الضمان مفتوح، سجل تسليم المطور، والوسيط يحمل بطاقة ريرا.
- قارن ثلاثة إلى خمسة مشاريع بقوائم أسعار المطورين الرسمية والمخططات وخطط الدفع.
- احجز الوحدة: استمارة الحجز، نسخة جواز السفر، والدفعة الأولى في حساب المشروع.
- وقع عقد البيع والشراء (SPA): السعر، جدول الدفعات، موعد التسليم، بنود التأخير والفسخ.
- التسجيل في «أوقود» خلال 90 يوماً، وتصلك الشهادة بالبريد الإلكتروني.
- ادفع الأقساط في حساب الضمان وتابع تقدم الأعمال.
- الاستلام: معاينة الوحدة، دفع الرصيد، استلام المفاتيح وسند الملكية.
- التأجير: عقد إيجار مسجل في إيجاري، أو تصريح بيوت العطلات للإيجار القصير.
لتجربة خطة الدفع والعائد قبل الشراء، استخدم محاكي العائد على مشاريع الخارطة.
الدفع والتأجير وأنت خارج الإمارات
الدفع: تحويل بنكي دولي باسمك إلى حساب الضمان المذكور في العقد، مع الاحتفاظ بإثبات كل تحويل. بلد إقامتك قد يطبق قواعد صرف خاصة على التحويل إلى الخارج: تحقق منها لدى بنكك قبل الحجز.
التأجير: للإيجار الطويل، يسجل العقد في نظام إيجاري. للإيجار القصير، يلزم تصريح بيوت العطلات من دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي، ويسمح به نظام المبنى. يمكن تكليف شركة إدارة مرخصة بالتأجير والصيانة وتحصيل الإيجار.
الإقامة الذهبية عبر الاستثمار العقاري
عقار واحد أو أكثر بقيمة 2,000,000 درهم فأكثر يتيح التقدم للإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات قابلة للتجديد، دون كفيل أو صاحب عمل، وفق شروط دائرة الأراضي والأملاك والهيئة الاتحادية للهوية والجنسية وشؤون الأجانب وأمن المنافذ. التفاصيل والرسوم في دليل الإقامة الذهبية عبر العقار.
المصادر والمنهجية
- دائرة الأراضي والأملاك، المعاملات العقارية: مبيعات الشقق من 4 نوفمبر 2025 إلى 4 نوفمبر 2026، والقيم الوسيطة من حساب Cevitas.
- عقود الإيجار (إيجاري): عقود 12 شهراً حتى 6 نوفمبر 2026.
- دائرة الأراضي والأملاك، المشاريع: حالة المشاريع ونسبة الخارطة.
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي: القانون رقم 7 لسنة 2006، القانون رقم 8 لسنة 2007، القانون رقم 13 لسنة 2008، جدول الرسوم، تسجيل البيع المبدئي، Dubai REST.
- وزارة المالية: ضريبة الشركات والأفراد. مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي: سعر صرف الدرهم.
- الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية وشؤون الأجانب وأمن المنافذ: الإقامة الذهبية.
أسعار «ابتداءً من» في قائمة المشاريع مصدرها قوائم أسعار المطورين، وتؤكد عند الحجز.
الأسئلة الشائعة
هل يمكن للأجنبي الاستثمار في عقارات دبي؟
نعم. القانون رقم 7 لسنة 2006 يتيح لغير المواطنين، مقيمين وغير مقيمين، التملك الحر في المناطق المحددة باللائحة رقم 3 لسنة 2006. يكفي جواز سفر ساري المفعول، وتصدر الدائرة سند الملكية باسم المشتري، ويمكن الشراء عن بعد.
كم أحتاج من المال للاستثمار في دبي؟
حسب مبيعات الدائرة خلال 12 شهراً، السعر الوسيط 688,516 درهماً للاستوديو و1,250,000 درهم لغرفة نوم واحدة، ويبدأ وسيط الاستوديو من 345,000 درهم في المدينة العالمية (المرحلة 1). في مشاريع الخارطة يبدأ الالتزام بالدفعة الأولى حسب خطة المطور. أضف 4% رسم تسجيل.
ما أفضل منطقة للاستثمار في دبي؟
يعتمد ذلك على هدفك. خلال 12 شهراً، أعلى عائد إجمالي لشقة بغرفة واحدة في قائمتنا كان في موتور سيتي (6.4%) وقرية جميرا الدائرية (6.3%)، بينما يقدم وسط مدينة دبي ونخلة جميرا عقاراً أعلى سعراً بعائد أقل. قارن العائد الصافي بعد رسوم الخدمات.
هل الاستثمار العقاري في دبي معفى من الضرائب؟
لا تفرض الإمارات ضريبة دخل على الأفراد، وحسب وزارة المالية لا يخضع دخل الفرد من العقار باسمه، دون نشاط يتطلب رخصة تجارية، لضريبة الشركات. يدفع المشتري رسم تسجيل 4% عند الشراء. بلد إقامتك يطبق قواعده الخاصة على دخلك.
هل أموالي محمية عند الشراء على الخارطة؟
القانون رقم 8 لسنة 2007 يلزم المطور بحساب ضمان خاص بالمشروع، ولا تصرف الأموال إلا حسب تقدم الأعمال تحت رقابة ريرا والدائرة. ادفع فقط في حساب الضمان المذكور في العقد، وتحقق من تسجيل المشروع في تطبيق Dubai REST.
هل يمنح الاستثمار العقاري في دبي الإقامة؟
نعم، من 2,000,000 درهم في عقار واحد أو أكثر يمكن التقدم للإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات قابلة للتجديد، وفق شروط دائرة الأراضي والأملاك والهيئة الاتحادية للهوية والجنسية.
أدلة ومشاريع
Cevitas Real Estate، وكالة عقارية مرخصة من ريرا في دبي (ORN 49294)، يقودها أحمد بنجاس، الشريك المؤسس والرئيس التنفيذي (BRN 83239). واتساب: +971 55 772 2710