Rendement locatif à Dubaï en 2026 : les taux réels, quartier par quartier
Le rendement locatif est le premier chiffre qu'un investisseur demande, et le plus souvent cité sans source. Ce guide le calcule à partir de deux registres officiels : les ventes enregistrées au Dubai Land Department (DLD) sur 12 mois et les contrats de location Ejari sur la même période. Vous y trouverez le rendement brut par type de logement, par quartier pour les appartements et par communauté pour les villas, la méthode pour passer du brut au net et les règles qui encadrent les loyers.
- 5,8 % rendement brut médian d'un studio à Dubaï (Ejari / DLD)
- 4,6 % rendement brut médian d'un 1 chambre
- 608 670 contrats Ejari enregistrés en 12 mois
- 153 877 ventes enregistrées au DLD en 12 mois
- 0 % d'impôt local sur les loyers pour un particulier
Comment se calcule le rendement locatif à Dubaï
Trois rendements circulent, et ils ne mesurent pas la même chose. Avant de comparer deux biens ou deux quartiers, vérifiez toujours lequel on vous présente.
- Le rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat. C'est le chiffre de ce guide, calculé sur des médianes officielles. Il sert à comparer des quartiers et des types de logement entre eux.
- Le rendement net = (loyer annuel − charges de copropriété − gestion − vacance et entretien) ÷ prix d'achat. C'est celui qui compte pour vos revenus. Les charges de copropriété de chaque immeuble sont publiées par le DLD dans son indice des charges (système Mollak) : demandez-les avant de signer.
- Le rendement sur capital investi rapporte le revenu net au total décaissé : prix, frais d'enregistrement du DLD (4 % du prix), frais administratifs et d'agence. C'est le bon chiffre si vous comparez Dubaï à un placement financier.
Notre méthode. Pour chaque type de logement et chaque quartier, nous rapportons le loyer annuel médian des contrats Ejari enregistrés sur 12 mois au prix médian des ventes enregistrées au DLD sur la même période. Une médiane n'est ni un prix de vente ni un loyer garanti : l'étage, la vue, l'âge de l'immeuble et l'état du bien font varier les deux termes du calcul. Le détail bien par bien se fait avec les transactions comparables du quartier.
Rendement brut par type de logement à Dubaï
Sur l'ensemble de la ville, plus le logement est petit, plus il rapporte en proportion de son prix. C'est le premier enseignement des registres : un studio dégage près de deux points de plus qu'un 2 chambres.
| Type de logement | Ventes DLD (12 mois) | Prix médian | Contrats Ejari (12 mois) | Loyer annuel médian | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 41 491 | 690 000 AED | 107 939 | 40 000 AED | 5,8 % |
| 1 chambre | 57 236 | 1 250 999 AED | 223 074 | 58 000 AED | 4,6 % |
| 2 chambres | 31 550 | 2 214 944 AED | 176 867 | 76 866 AED | 3,5 % |
| 3 chambres | 7 521 | 3 980 000 AED | 36 022 | 120 000 AED | 3,0 % |
Ces médianes mélangent tous les quartiers, du plus abordable au plus prestigieux, et le neuf comme l'ancien. Elles donnent l'ordre de grandeur ; le choix se fait quartier par quartier, dans les tableaux qui suivent.
Les nouveaux contrats se signent plus haut que les renouvellements : 44 000 AED pour un studio (contre 40 000 AED tous contrats confondus), 65 000 AED pour un 1 chambre (contre 58 000 AED) et 92 500 AED pour un 2 chambres (contre 76 866 AED). Un bien que vous mettez en location aujourd'hui se place sur ce marché des nouveaux contrats, ce qui relève d'autant le rendement de la première année.
Rendement locatif des appartements, quartier par quartier
Le tableau compare les quartiers où il s'est vendu le plus de logements en 12 mois (ventes résidentielles DLD, appartements et villas confondus). Pour chaque type, le rendement rapporte le loyer annuel médian Ejari au prix médian DLD du même quartier. Les quartiers livrés récemment, où les contrats de location sont encore rares, n'ont pas de rendement affiché.
| Quartier | Ventes résidentielles (12 mois) | Studio : prix / loyer | Rdt studio | 1 ch. : prix / loyer | Rdt 1 ch. | Rdt 2 ch. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle | 11 279 | 706 900 / 48 000 | 6,8 % | 1 103 999 / 70 000 | 6,3 % | 5,7 % |
| Dubailand Residence Complex | 6 700 | 693 671 / 38 000 | 5,5 % | 1 040 000 / 51 000 | 4,9 % | 4,5 % |
| Majan | 6 125 | 692 999 / 39 000 | 5,6 % | 1 100 000 / 58 000 | 5,3 % | 5,2 % |
| Business Bay | 4 909 | 1 148 228 / 65 000 | 5,7 % | 1 900 000 / 85 000 | 4,5 % | 4,7 % |
| Jumeirah Village Triangle | 3 929 | 777 334 / 45 000 | 5,8 % | 1 232 418 / 69 477 | 5,6 % | 4,9 % |
| Dubai Creek Harbour | 3 914 | — | — | 1 952 888 / 95 004 | 4,9 % | 4,7 % |
| Motor City | 3 735 | 805 999 / 50 000 | 6,2 % | 1 139 927 / 72 000 | 6,3 % | 5,9 % |
| Arjan | 3 681 | 727 094 / 46 000 | 6,3 % | 1 185 752 / 68 000 | 5,7 % | 5,5 % |
| Dubai South | 3 177 | 530 000 / 40 000 | 7,5 % | 1 026 054 / 52 000 | 5,1 % | 5,1 % |
| Dubai Production City (IMPZ) | 3 153 | 662 448 / 38 000 | 5,7 % | 1 068 300 / 56 000 | 5,2 % | 5,0 % |
| Dubai Sports City | 2 829 | 616 888 / 40 000 | 6,5 % | 1 006 800 / 56 000 | 5,6 % | 5,1 % |
| Downtown Jebel Ali | 2 502 | 675 758 / 45 000 | 6,7 % | 1 128 470 / 58 000 | 5,1 % | — |
| Dubai Science Park | 2 407 | 852 500 / 46 000 | 5,4 % | 1 419 999 / 69 900 | 4,9 % | 5,0 % |
| Downtown Dubai | 2 314 | 1 764 999 / 71 297 | 4,0 % | 2 240 000 / 115 000 | 5,1 % | 4,7 % |
| Dubai Hills Estate | 2 269 | — | — | 1 750 000 / 90 000 | 5,1 % | 5,2 % |
| Dubai Investment Park 1 | 2 095 | 395 120 / 36 000 | 9,1 % | 812 400 / 60 000 | 7,4 % | 6,5 % |
| Town Square | 2 068 | — | — | 1 043 388 / 60 000 | 5,8 % | 5,6 % |
| Dubai Silicon Oasis | 2 013 | 600 000 / 40 793 | 6,8 % | 861 850 / 54 632 | 6,3 % | 4,9 % |
| Dubai Marina | 1 968 | 1 100 000 / 60 000 | 5,5 % | 1 610 500 / 90 000 | 5,6 % | 5,3 % |
| Al Furjan | 1 695 | 572 610 / 46 000 | 8,0 % | 1 150 000 / 68 000 | 5,9 % | 5,8 % |
| Jumeirah Lake Towers (DMCC) | 1 627 | 840 000 / 58 000 | 6,9 % | 1 350 000 / 80 000 | 5,9 % | 4,9 % |
| DAMAC Hills | 1 549 | 610 000 / 44 000 | 7,2 % | 1 238 060 / 70 000 | 5,7 % | 5,9 % |
| International City (phase 1) | 1 509 | 342 500 / 30 000 | 8,8 % | 470 000 / 40 000 | 8,5 % | 6,2 % |
| Discovery Gardens | 1 184 | 525 000 / 42 000 | 8,0 % | 791 525 / 60 000 | 7,6 % | 6,1 % |
| Dubai Studio City | 1 347 | 555 000 / 46 000 | 8,3 % | 1 033 556 / 65 000 | 6,3 % | — |
| Sobha Hartland | 1 148 | — | — | 1 400 000 / 86 000 | 6,1 % | 5,8 % |
| Palm Jumeirah | 1 085 | — | — | 3 708 800 / 147 000 | 4,0 % | 3,3 % |
| Jumeirah Beach Residence | 431 | — | — | 1 750 000 / 100 000 | 5,7 % | 5,6 % |
Prix et loyers en AED, médianes sur 12 mois (DLD pour les ventes, Ejari pour les loyers). « — » : moins de 80 ventes ou moins de 150 contrats sur ce type dans le quartier. Chaque quartier a sa page détaillée avec les prix au m², les loyers par taille et les projets en vente ; le hub prix et loyers par quartier les regroupe toutes.
Ce que montrent les quartiers
- Les rendements les plus élevés se trouvent dans les quartiers d'immeubles plus anciens et de prix d'entrée bas : International City, Discovery Gardens, Dubai Investment Park, Dubai Studio City et Al Furjan dépassent 8 % brut sur les studios. Le ticket est petit, les immeubles ont de l'âge : l'état du bien et les charges se vérifient de près.
- Le meilleur équilibre volume et rendement est à Jumeirah Village Circle : 11 279 ventes résidentielles en 12 mois, premier quartier de Dubaï en nombre de ventes d'appartements, avec 6,8 % brut sur un studio et 6,3 % sur un 1 chambre. Motor City, Dubai Sports City et Jumeirah Lake Towers sont sur les mêmes niveaux.
- Les quartiers centraux comme Dubai Marina, Business Bay ou Downtown Dubai rendent 4 à 5,7 % brut : les loyers y sont les plus élevés de la ville, mais les prix aussi. On les choisit pour la demande locative constante, la revente et la location meublée, pas pour le rendement brut maximal.
- Les quartiers neufs (Dubai Creek Harbour, Dubai Hills Estate, Sobha Hartland, Town Square) affichent 5 à 6 % sur un 1 chambre avec des immeubles récents, donc des charges et un entretien plus prévisibles.
- Palm Jumeirah ferme la marche en rendement brut (4,0 % sur un 1 chambre, 3,3 % sur un 2 chambres) : c'est un marché patrimonial et de location saisonnière, où la rareté prime sur le loyer annuel.
Pour choisir entre ces profils selon votre objectif, voir dans quel quartier investir à Dubaï.
Rendement locatif des villas et maisons de ville
Les villas rendent en général moins que les studios, mais la demande des familles installées à Dubaï est régulière et les baux plus longs. Le tableau retient les communautés où le DLD a enregistré au moins 60 ventes et Ejari au moins 100 contrats sur le type concerné.
| Communauté | Type | Prix médian DLD | Loyer annuel médian Ejari | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| Al Furjan | Villa 4 ch. | 4 050 000 AED | 250 000 AED | 6,2 % |
| Jumeirah Village Circle | Maison de ville 4 ch. | 3 382 500 AED | 200 000 AED | 5,9 % |
| Tilal Al Ghaf | Villa 4 ch. | 5 550 000 AED | 315 000 AED | 5,7 % |
| Jumeirah Village Circle | Maison de ville 3 ch. | 3 100 000 AED | 175 000 AED | 5,6 % |
| Arabian Ranches 3 | Villa 4 ch. | 4 200 000 AED | 230 000 AED | 5,5 % |
| Mudon | Villa 4 ch. | 4 350 000 AED | 235 000 AED | 5,4 % |
| Mudon | Villa 3 ch. | 3 400 000 AED | 180 000 AED | 5,3 % |
| Arabian Ranches 3 | Villa 3 ch. | 2 950 000 AED | 150 000 AED | 5,1 % |
| Town Square | Maison de ville 3 ch. | 2 850 000 AED | 145 000 AED | 5,1 % |
| Town Square | Maison de ville 4 ch. | 3 500 000 AED | 175 000 AED | 5,0 % |
| Tilal Al Ghaf | Villa 3 ch. | 4 000 000 AED | 196 492 AED | 4,9 % |
| The Valley | Villa 3 ch. | 2 800 000 AED | 135 000 AED | 4,8 % |
| Arabian Ranches | Villa 3 ch. | 4 999 999 AED | 240 000 AED | 4,8 % |
| The Valley | Villa 4 ch. | 3 800 000 AED | 170 000 AED | 4,5 % |
| Emirates Living (The Springs, The Meadows, The Lakes) | Villa 3 ch. | 5 700 000 AED | 235 000 AED | 4,1 % |
Les communautés de villas en construction (Dubai South, The Valley, Arabian Ranches 3) comptent beaucoup de ventes sur plan : le rendement s'y lira mieux à la livraison, quand les contrats Ejari de ces maisons seront enregistrés. Pour l'achat d'une villa, voir acheter une villa à Dubaï.
Du rendement brut au rendement net
Quatre postes séparent le brut du net. Aucun n'est un pourcentage universel : chacun se lit dans un document précis avant l'achat.
| Poste | Où lire le chiffre exact | Ce qui le fait varier |
|---|---|---|
| Charges de copropriété (service charges) | Indice des charges du DLD (Mollak), publié par immeuble et par m² ; relevé de charges du vendeur | Équipements (piscine, salle de sport, sécurité), âge et hauteur de l'immeuble, quartier |
| Gestion locative | Contrat de gestion signé avec l'agence, en pourcentage du loyer | Longue durée ou location saisonnière, meublé ou non, services inclus |
| Vacance locative | Nombre de contrats Ejari du quartier sur la page du quartier : plus il y en a, plus la relocation est rapide | Taille du bien, livraisons récentes dans le quartier, saison |
| Entretien et remise en état | Devis à la relocation ; garantie du promoteur la première année pour un bien neuf | Âge du bien, meublé ou non, durée des baux |
Pour tester un bien précis avec vos propres hypothèses, utilisez les simulateurs gratuits de notre site partenaire OffPlanSimulator : calcul du rendement locatif (en anglais), cash-flow d'un bien à Dubaï (en anglais) et revenu en location saisonnière (en anglais). Ils n'utilisent que les valeurs que vous saisissez.
Notre guide des charges de copropriété à Dubaï explique comment se lit un relevé de charges et ce qu'il couvre.
Les loyers montent-ils ? Ce que disent les contrats Ejari
Sur 12 mois, le loyer annuel médian a progressé pour chaque type d'appartement par rapport aux 12 mois précédents.
| Type | Loyer médian, 12 mois précédents | Loyer médian, 12 derniers mois | Évolution |
|---|---|---|---|
| Studio | 37 797 AED | 40 000 AED | +5,8 % |
| 1 chambre | 55 000 AED | 58 000 AED | +5,5 % |
| 2 chambres | 73 000 AED | 76 866 AED | +5,3 % |
| 3 chambres | 113 000 AED | 120 000 AED | +6,2 % |
Pour un locataire déjà en place, la hausse à la reconduction du bail est encadrée par le décret n° 43 de 2013 de Dubaï : elle dépend de l'écart entre le loyer payé et le loyer moyen du marché publié dans l'indice locatif de la RERA. Aucune hausse n'est possible si le loyer est inférieur de 10 % au plus à l'indice ; elle est plafonnée à 5 % pour un écart de 11 à 20 %, 10 % pour 21 à 30 %, 15 % pour 31 à 40 % et 20 % au-delà de 40 %. Le propriétaire doit prévenir le locataire 90 jours avant l'échéance. Les règles détaillées sont dans notre article sur l'augmentation de loyer à Dubaï, et l'enregistrement du bail dans Ejari, mode d'emploi.
Le baromètre de l'immobilier à Dubaï suit chaque mois les ventes et les loyers à partir des mêmes registres.
Location longue durée ou location saisonnière ?
Le rendement de ce guide est celui de la location longue durée, enregistrée via Ejari. La location saisonnière (holiday home) relève d'un permis du Department of Economy and Tourism de Dubaï (DET) et n'apparaît pas dans Ejari.
| Longue durée (Ejari) | Saisonnière (permis DET) | |
|---|---|---|
| Contrat | Bail d'un an en général, enregistré sur Ejari | Séjours courts, permis holiday home du DET au nom du propriétaire ou d'un opérateur agréé |
| Revenu | Loyer fixé pour l'année, payé en un ou plusieurs chèques | Variable selon la saison et le taux d'occupation |
| Charges à la charge du propriétaire | Charges de copropriété ; le locataire paie eau, électricité et internet | Charges, ameublement, ménage, eau, électricité, internet, commission de l'opérateur |
| Quartiers les plus demandés | JVC, Business Bay, Dubai Hills Estate, Al Furjan, Town Square | Dubai Marina, JBR, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay |
Notre guide de la location courte durée à Dubaï détaille le permis, les règles et les quartiers, et la page gestion locative à Dubaï explique comment louer depuis l'étranger dans les deux cas.
Fiscalité des loyers : à Dubaï et dans votre pays
Aux Émirats, un particulier ne paie pas d'impôt sur ses revenus locatifs, ni de taxe foncière annuelle : le rendement net est donc très proche de votre revenu disponible, une fois les charges réglées. Un locataire de longue durée paie une taxe d'habitation de 5 % du loyer annuel, prélevée sur sa facture DEWA, qui ne concerne pas le propriétaire.
Votre pays de résidence fiscale garde en général le droit d'imposer ou d'exiger la déclaration de ces loyers, selon la convention fiscale qu'il a signée avec les Émirats. Les guides par pays, France, Belgique, Suisse, Canada et Maroc, résument le cadre applicable, et un conseil fiscal dans votre pays valide votre cas.
Comment Cevitas calcule le rendement d'un bien avant de vous le proposer
- Les ventes comparables. Nous partons des transactions enregistrées au DLD dans le même immeuble ou le même quartier, pas des prix affichés.
- Les loyers réels. Nous relevons les contrats Ejari de biens comparables sur 12 mois, et le loyer des nouveaux contrats pour une première mise en location.
- Les charges exactes. Nous obtenons l'indice des charges du DLD pour l'immeuble et, pour un projet sur plan, l'estimation du promoteur.
- Le net, ligne par ligne. Gestion, vacance, entretien, frais d'achat : vous recevez un tableau complet, en français, pour chaque bien présélectionné.
- Le suivi après l'achat. Mise en location, enregistrement Ejari, encaissement et relocation sont assurés par notre équipe si vous le souhaitez.
Pour l'avis d'un agent sur la mise en location et le choix entre longue durée et saisonnier, lisez louer son bien à Dubaï, par Ahmed Benjas, cofondateur et CEO de Cevitas.
Questions fréquentes
Quel est le rendement locatif moyen à Dubaï ?
Rapporté aux registres officiels, le rendement brut médian est de 5,8 % pour un studio, 4,6 % pour un 1 chambre, 3,5 % pour un 2 chambres et 3,0 % pour un 3 chambres : loyer annuel médian des contrats Ejari sur 12 mois divisé par le prix médian des ventes enregistrées au DLD sur la même période. Les quartiers abordables dépassent 8 % sur les studios ; les quartiers centraux et Palm Jumeirah sont entre 3 et 5,7 %.
Quel quartier de Dubaï offre le meilleur rendement locatif ?
Sur les studios, International City (8,8 %), Dubai Studio City (8,3 %), Discovery Gardens et Al Furjan (8 %) sont en tête, avec des immeubles plus anciens et des prix d'entrée bas. Jumeirah Village Circle combine le plus grand nombre de ventes de la ville et 6,8 % sur un studio, 6,3 % sur un 1 chambre. Le bon quartier dépend aussi de votre objectif de revente et de votre budget.
Comment calculer le rendement net d'un appartement à Dubaï ?
Partez du loyer annuel, retirez les charges de copropriété de l'immeuble (indice du DLD), la commission de gestion prévue au contrat, une provision pour vacance et entretien, puis divisez par le prix d'achat. Pour le rendement sur capital investi, ajoutez au prix les 4 % de frais d'enregistrement du DLD, les frais administratifs et d'agence.
Les revenus locatifs sont-ils imposés à Dubaï ?
Non pour un particulier : aux Émirats, il n'y a ni impôt sur les loyers perçus ni taxe foncière annuelle pour le propriétaire. Votre pays de résidence fiscale peut en revanche imposer ou demander la déclaration de ces revenus selon sa convention fiscale avec les Émirats ; un conseil fiscal dans votre pays vous le confirme.
Un studio rapporte-t-il plus qu'un 2 chambres ?
Oui en proportion du prix : 5,8 % brut en médiane pour un studio contre 3,5 % pour un 2 chambres sur l'ensemble de Dubaï, et l'écart se retrouve dans presque tous les quartiers. Le 2 chambres garde d'autres atouts : des locataires familiaux qui restent plus longtemps et une revente plus large. Beaucoup d'investisseurs commencent par un studio ou un 1 chambre.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer chaque année à Dubaï ?
Seulement dans les limites du décret n° 43 de 2013 : l'augmentation possible dépend de l'écart entre le loyer actuel et l'indice locatif de la RERA, de 0 % si le loyer est au plus 10 % sous l'indice jusqu'à 20 % s'il est plus de 40 % en dessous, avec un préavis de 90 jours. Pour un nouveau locataire, le loyer est libre.
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Nous présélectionnons des appartements et villas avec les ventes DLD comparables, les loyers Ejari réels, les charges de l'immeuble et le rendement net calculé pour chacun.