Augmentation de loyer à Dubaï : les règles officielles du décret n° 43 de 2013
2026-10-23 · 6 min de lecture · Par Ahmed Benjas, CEO Cevitas
Pour un propriétaire qui loue un appartement à Dubaï, le renouvellement du bail est le moment de revoir le loyer. La règle est claire et publique : elle est fixée par le décret n° 43 de 2013, qui détermine les augmentations de loyer dans l'émirat de Dubaï. Le principe : on compare le loyer actuel au loyer moyen de biens similaires, mesuré par l'indice des loyers du Dubai Land Department (DLD).
Le barème officiel
| Écart entre le loyer actuel et le loyer moyen de l'indice | Hausse maximale au renouvellement |
|---|---|
| Jusqu'à 10 % en dessous de la moyenne | Aucune hausse |
| De 11 % à 20 % en dessous | 5 % du loyer |
| De 21 % à 30 % en dessous | 10 % du loyer |
| De 31 % à 40 % en dessous | 15 % du loyer |
| Plus de 40 % en dessous | 20 % du loyer |
Si le loyer actuel est égal ou supérieur à la moyenne de l'indice, il n'y a pas de hausse possible au renouvellement.
Un exemple chiffré
Votre locataire paie 80 000 AED par an. L'indice du DLD indique un loyer moyen de 100 000 AED pour un bien comparable. Votre loyer est donc 20 % en dessous de la moyenne : la hausse maximale est de 5 %, soit un nouveau loyer de 84 000 AED au plus.
Comment connaître le loyer moyen de l'indice ?
Le Dubai Land Department met à disposition un calculateur de l'indice des loyers sur ses services en ligne (site dubailand.gov.ae et application Dubai REST). Vous indiquez le quartier, le type de bien et le nombre de chambres, ainsi que le loyer actuel, et l'outil affiche le loyer moyen et la hausse autorisée. Faites le calcul au moment où vous préparez le renouvellement : l'indice est mis à jour régulièrement.
Pour une première idée des loyers par quartier, consultez nos pages de prix et de loyers issues des données ouvertes du DLD.
Le calendrier : 90 jours avant l'échéance
La loi n° 26 de 2007, modifiée par la loi n° 33 de 2008, prévoit que la partie qui souhaite modifier une condition du bail, y compris le loyer, en informe l'autre au moins 90 jours avant la fin du contrat, sauf accord contraire. Passé ce délai, le bail se renouvelle aux mêmes conditions. Le bail renouvelé est ensuite enregistré dans Ejari.
Ce que cela change pour un investisseur
- Calculez votre rendement sur le loyer de départ : la hausse au renouvellement est encadrée, le loyer de la première année compte donc beaucoup.
- Fixez un loyer de départ proche du marché : c'est la meilleure base pour les années suivantes.
- Notez la date « échéance moins 90 jours » dans votre agenda, ou confiez ce suivi à votre gestionnaire.
- En cas de désaccord, le Centre de règlement des litiges locatifs du DLD (Rental Disputes Center) est l'instance compétente.
Pour aller plus loin, lisez notre guide de la gestion locative à Dubaï et notre page sur les rendements locatifs à Dubaï.
Faites vos propres calculs : outils gratuits sur OffPlanSimulator, notre site partenaire : le simulateur de rentabilité locative. Ils n'utilisent que les chiffres que vous saisissez et les règles officielles.
Sources : décret n° 43 de 2013 déterminant les augmentations de loyer dans l'émirat de Dubaï ; loi n° 26 de 2007 et loi n° 33 de 2008 (portail de la législation de Dubaï, dlp.dubai.gov.ae) ; Dubai Land Department, indice des loyers (dubailand.gov.ae).
Questions fréquentes
De combien un propriétaire peut-il augmenter le loyer à Dubaï ?
Selon le décret n° 43 de 2013 : aucune hausse si le loyer est au plus 10 % sous la moyenne de l'indice du DLD, 5 % s'il est 11 à 20 % en dessous, 10 % entre 21 et 30 %, 15 % entre 31 et 40 % et 20 % au-delà de 40 %.
Quand faut-il prévenir le locataire d'une hausse ?
Au moins 90 jours avant la fin du bail, sauf accord contraire entre les parties.
Où trouver l'indice des loyers de Dubaï ?
Sur les services en ligne du Dubai Land Department : site officiel et application Dubai REST.
Le loyer peut-il augmenter en cours de bail ?
Le loyer fixé dans le bail s'applique pendant toute sa durée ; la révision se fait au renouvellement, selon le barème officiel.
Que faire en cas de désaccord sur le loyer ?
Le Centre de règlement des litiges locatifs du Dubai Land Department (Rental Disputes Center) traite ces dossiers.