Immobilier à Sharjah en 2026 : ce qu'un étranger peut acheter et les chiffres officiels
Sharjah, l'émirat voisin de Dubaï, a ouvert en 2022 la pleine propriété aux acheteurs de toutes nationalités dans des projets désignés, et son marché a battu son record en 2025. Ce guide de l'immobilier à Sharjah reprend uniquement les chiffres du Département de l'enregistrement immobilier de Sharjah et les textes officiels : qui peut acheter et où, la différence entre propriété et usufruit, les étapes d'un achat, ce qui distingue Sharjah de Dubaï, et comment nous vérifions un projet avant votre réservation.
- 65,6 Mds AED de transactions immobilières en 2025, un record
- 33 580 ventes enregistrées en 2025 (+38,4 %)
- 129 nationalités d'investisseurs en 2025
- 50 projets ouverts à la propriété des étrangers (juin 2026)
- 2 M AED d'immobilier pour le Golden Visa de 10 ans
Le marché immobilier de Sharjah en chiffres officiels
Le Département de l'enregistrement immobilier de Sharjah (Sharjah Real Estate Registration Department) enregistre toutes les ventes, hypothèques et usufruits de l'émirat et publie ses bilans par l'agence officielle WAM.
| Indicateur officiel | Année 2025 | 1er semestre 2026 |
|---|---|---|
| Valeur totale des transactions | 65,6 Mds AED (+64,3 % ; 40 Mds en 2024) | 29,5 Mds AED (+9,3 % sur un an) |
| Nombre de transactions | 132 659 (+26,3 %) | 59 460 (+23,7 %) |
| Ventes | 33 580 (+38,4 %) | 16 426 (+4,7 %), dont 82,2 % résidentielles |
| Hypothèques | 15,5 Mds AED (6 300 opérations) | 7,6 Mds AED (2 590 opérations) |
| Nationalités d'investisseurs | 129 (120 en 2024) | 121 |
Sources : Département de l'enregistrement immobilier de Sharjah, bilan 2025 (WAM, 20 janvier 2026) et bilan du 1er semestre 2026 (WAM, 15 juillet 2026). Au premier semestre 2026, les ventes se sont réparties sur 202 zones ; les plus actives étaient Muwaileh Commercial (2 385 ventes, 2,8 Mds AED), Al Belaida (2 171 ventes, 1,4 Md AED) et Al Khan, le front de lagune face à Dubaï (1 077 ventes, 1,3 Md AED). Onze nouveaux projets ont été enregistrés sur la période.
Ce que ces chiffres disent à un acheteur. Un marché qui a doublé sa valeur échangée en deux ans et attire plus de 120 nationalités n'est plus un marché local. Le département ne publie pas de prix moyen par quartier : pour un bien précis, nous comparons le prix demandé aux ventes enregistrées dans le même projet avant toute offre.
Un étranger peut-il acheter à Sharjah ? La loi n° 2 de 2022
Oui, dans un cadre précis. La propriété immobilière à Sharjah est régie par la loi n° 5 de 2010 sur l'enregistrement immobilier. Son article 4 réserve en principe la propriété aux ressortissants des Émirats et des pays du Golfe. La loi n° 2 de 2022, promulguée le 31 octobre 2022, a ajouté une exception : le lendemain, le Conseil exécutif de Sharjah a autorisé toutes les nationalités à devenir propriétaires, sans limite de durée, dans les zones et projets de développement immobilier désignés par l'émirat.
Concrètement, un acheteur français, belge, suisse, canadien ou marocain, résident des Émirats ou non, peut acheter en pleine propriété dans un projet ouvert aux étrangers. Fin juin 2026, le département comptait 50 projets ouverts à la propriété des non-ressortissants des Émirats et du Golfe, dont six approuvés au premier semestre. La liste évolue : c'est la première chose que nous vérifions pour chaque projet.
Hors de ces projets, la formule historique reste l'usufruit : selon le portail officiel u.ae, la résolution n° 26 de 2014 du Conseil exécutif permet aux étrangers de détenir un droit d'usufruit de 100 ans au plus, dans les zones fixées par le gouvernement de Sharjah, enregistré auprès du département.
Propriété ou usufruit : ce que vous achetez exactement
| Pleine propriété (loi n° 2 de 2022) | Usufruit (résolution n° 26 de 2014) | |
|---|---|---|
| Durée | Sans limite de durée | 100 ans au plus |
| Où | Zones et projets de développement désignés par l'émirat | Zones fixées par le gouvernement de Sharjah |
| Ce que le titre permet | Occuper, louer, revendre, transmettre | Occuper et louer pendant la durée du droit, dans les conditions du contrat |
| Registre | Département de l'enregistrement immobilier de Sharjah | |
Le contrat de vente et le certificat délivré par le département indiquent lequel des deux droits vous acquérez. Nous le vérifions avant que vous ne versiez le moindre acompte, et nous vous transmettons la mention exacte figurant sur le document du promoteur.
Frais d'achat et enregistrement à Sharjah
Chaque vente est enregistrée au Département de l'enregistrement immobilier de Sharjah, qui délivre le titre ou le certificat d'usufruit. Les frais d'enregistrement suivent le barème de l'émirat, fixé par le Conseil exécutif ; ils ont plusieurs fois été réduits temporairement, notamment pendant le salon immobilier ACRES. Plutôt qu'un pourcentage qui pourrait ne plus être à jour, nous vous communiquons le montant exact applicable à votre bien, avant la signature, sur la base du devis officiel.
| Poste | Sharjah | Dubaï, pour comparaison |
|---|---|---|
| Enregistrement de la vente | Barème du Département de l'enregistrement immobilier de Sharjah | 4 % du prix (barème du Dubai Land Department) |
| Commission d'agence | Payée par le promoteur sur le neuf avec Cevitas ; selon le mandat en revente, TVA de 5 % en sus | Idem |
| Impôt annuel sur la propriété | Aucun | Aucun |
| Impôt sur les loyers aux Émirats | Aucun pour les particuliers | Aucun pour les particuliers |
Les Émirats ne prélèvent pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques ; votre pays de résidence fiscale peut en revanche imposer vos loyers : voir nos pages depuis la France, depuis la Belgique, depuis la Suisse et depuis le Maroc.
Où acheter à Sharjah
Les bilans officiels montrent où se concentrent les ventes. Pour un acheteur étranger, l'enjeu est de croiser ces zones avec la liste des projets ouverts à la pleine propriété.
- Al Khan : le front de lagune de Sharjah, face à Al Mamzar et à Dubaï, troisième zone la plus active au premier semestre 2026. C'est là que se trouve Seef by Alef, projet en bord de lagune du promoteur Alef que nous accompagnons.
- Muwaileh Commercial : la zone la plus échangée au premier semestre 2026, proche de la cité universitaire et des grands axes vers Dubaï.
- Al Belaida : deuxième zone par le nombre de ventes au premier semestre 2026.
- Les communautés planifiées des grands promoteurs de l'émirat, où l'on trouve la majorité des projets ouverts aux étrangers : nous vous indiquons, projet par projet, s'il figure parmi les projets approuvés.
La proximité avec Dubaï compte : beaucoup de résidents de Sharjah travaillent à Dubaï. Pour comparer avec les quartiers de Dubaï ouverts aux étrangers, voir les meilleurs quartiers pour investir à Dubaï et les prix de l'immobilier à Dubaï par quartier.
Sharjah ou Dubaï : quel marché pour quel projet
| Sharjah | Dubaï | |
|---|---|---|
| Ventes | 33 580 en 2025 (Département de l'enregistrement immobilier) | 153 877 ventes résidentielles sur 12 mois (DLD) |
| Accès des étrangers | Pleine propriété dans 50 projets désignés ; usufruit de 100 ans ailleurs dans les zones fixées | Pleine propriété dans les zones freehold (loi n° 7 de 2006, règlement n° 3 de 2006) |
| Données publiques | Bilans mensuels, semestriels et annuels du département | Données ouvertes du DLD transaction par transaction, loyers Ejari |
| Profil d'acheteur | Résidents et familles qui travaillent dans la région, investisseurs qui cherchent un ticket d'entrée plus bas | Investisseurs internationaux, marché le plus liquide de la région |
Beaucoup de nos clients commencent par Dubaï, puis regardent Sharjah pour un projet de front de lagune ou une résidence familiale. Notre guide investir aux Émirats arabes unis compare les sept émirats, et l'analyse d'Ahmed Benjas sur son site complète le choix : Abu Dhabi, Ras Al Khaimah ou Sharjah : l'avis de l'agent.
Acheter à Sharjah étape par étape
- Vérifier le projet. Projet enregistré au département, ouvert à la pleine propriété des étrangers (ou formule d'usufruit clairement indiquée), promoteur identifié, plan de paiement écrit.
- Réserver. Formulaire de réservation, copie du passeport, acompte versé sur le compte du projet, jamais sur un compte personnel.
- Signer le contrat de vente. Contrat du promoteur ou de revente, puis enregistrement au Département de l'enregistrement immobilier de Sharjah et paiement des frais du barème.
- Payer selon l'échéancier. Sur plan, chaque appel de fonds suit le plan de paiement ; nous vérifions chaque demande avant le virement.
- Prendre livraison. Inspection, dernier paiement, remise des clés et titre enregistré à votre nom ; puis mise en location si vous le souhaitez.
Tout peut se faire à distance avec une procuration légalisée : voir acheter un bien à distance. Les acheteurs résidant au Maroc suivent en plus la procédure de transfert décrite dans acheter à Dubaï quand on est Marocain.
Golden Visa avec un bien à Sharjah
La règle du Golden Visa est fédérale : selon u.ae et l'ICP, un investissement immobilier d'au moins 2 millions d'AED ouvre droit au visa de résidence de 10 ans pour l'investisseur et sa famille, quel que soit l'émirat où se trouve le bien. Les conditions détaillées et les documents sont dans notre guide Golden Visa par l'immobilier ; nous vérifions l'éligibilité du bien avant l'achat.
Pour tester vos chiffres avant de vous engager, OffPlanSimulator, notre site partenaire, propose un simulateur d'achat sur plan aux Émirats qui n'utilise que les valeurs que vous saisissez.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Sharjah ?
Oui. Depuis la loi n° 2 de 2022 et la décision du Conseil exécutif du 1er novembre 2022, toutes les nationalités peuvent devenir propriétaires, sans limite de durée, dans les zones et projets de développement immobilier désignés par Sharjah. Fin juin 2026, 50 projets étaient ouverts à la propriété des non-ressortissants des Émirats et du Golfe. Ailleurs, les étrangers peuvent détenir un usufruit de 100 ans au plus.
Faut-il être résident des Émirats pour acheter à Sharjah ?
Non pour un projet ouvert à la pleine propriété des étrangers : la décision de 2022 vise toutes les nationalités, sans condition de résidence. Il suffit d'un passeport valide. L'achat peut se faire à distance avec une procuration légalisée, et un bien d'au moins 2 millions d'AED peut ensuite ouvrir droit au Golden Visa de 10 ans.
Quelle différence entre propriété et usufruit à Sharjah ?
La pleine propriété, sans limite de durée, est possible dans les projets désignés par l'émirat depuis 2022 : vous pouvez occuper, louer, revendre et transmettre le bien. L'usufruit, prévu par la résolution n° 26 de 2014, donne le droit d'occuper et de louer le bien pendant 100 ans au plus. Le contrat et le certificat du Département de l'enregistrement immobilier précisent le droit acquis.
Quels sont les frais pour acheter à Sharjah ?
La vente est enregistrée au Département de l'enregistrement immobilier de Sharjah selon le barème de l'émirat, qui a été réduit à plusieurs reprises de façon temporaire, notamment pendant le salon ACRES. Nous vous communiquons le montant exact applicable à votre bien avant la signature. Il n'y a ni impôt annuel sur la propriété ni impôt sur les loyers des particuliers aux Émirats.
Combien de ventes immobilières à Sharjah en 2025 ?
Le Département de l'enregistrement immobilier de Sharjah a enregistré 33 580 ventes en 2025 (+38,4 %), pour une valeur totale de transactions de 65,6 milliards d'AED, un record. Au premier semestre 2026, il a enregistré 16 426 ventes et 29,5 milliards d'AED de transactions, avec des investisseurs de 121 nationalités.
Combien coûte un appartement à Sharjah ?
Le Département de l'enregistrement immobilier de Sharjah publie des volumes et des valeurs par zone, pas de prix moyen par type de bien, et nous ne publions pas de prix non sourcé. Pour un projet précis, nous vous transmettons la grille officielle du promoteur et, en revente, les ventes enregistrées dans le même projet.
Sharjah ou Dubaï : où acheter ?
Dubaï est le marché le plus grand et le plus liquide, avec 153 877 ventes résidentielles enregistrées par le DLD sur 12 mois et la pleine propriété dans toutes ses zones freehold. Sharjah, avec 33 580 ventes en 2025, ouvre la propriété aux étrangers dans des projets désignés et attire les familles qui travaillent dans la région. Le bon choix dépend de votre objectif : revente, location ou résidence.
Cevitas accompagne-t-elle les achats à Sharjah ?
Oui. Cevitas Real Estate, agence agréée RERA à Dubaï cofondée par Ahmed Benjas, vérifie que le projet est ouvert à la propriété des étrangers, le droit acquis et l'enregistrement, compare avec les options de Dubaï et vous accompagne en français de la réservation à la remise des clés, à distance si nécessaire.
Un projet à Sharjah ? Vérifions-le ensemble
Nous vérifions que le projet est ouvert à la pleine propriété des étrangers, nous vous transmettons la grille officielle et nous comparons avec Dubaï pour votre budget.