Investir à Dubaï depuis la Tunisie : le guide pratique 2026
Un Tunisien peut acheter à Dubaï en pleine propriété, à distance, avec son passeport. Pour un résident de Tunisie, la question centrale est celle de la réglementation des changes, appliquée par la Banque centrale de Tunisie ; pour un Tunisien résident à l'étranger, ce sont les règles de son pays de résidence. Voici le parcours, avec les liens officiels.
- BCT Banque centrale de Tunisie, réglementation des changes
- TRE Tunisiens résidents à l'étranger : règles du pays de résidence
- 4 % de frais DLD au barème
- 2 M AED pour le Golden Visa (DLD, ICP)
- 3 h d'avance de Dubaï sur Tunis
Les règles de Dubaï, les mêmes pour un acheteur depuis la Tunisie
Que l'on vive en Tunisie ou ailleurs, l'achat à Dubaï suit les mêmes règles publiées par le Dubai Land Department (DLD) :
- Pleine propriété dans les zones freehold, ouverte aux étrangers par la loi n° 7 de 2006, avec un simple passeport valide pour un non-résident.
- Sur plan : paiements versés sur le compte séquestre du projet (loi n° 8 de 2007) et contrat inscrit au registre provisoire Oqood dans les 90 jours suivant sa signature (service du DLD).
- Frais : 4 % de la valeur de vente au barème du DLD (2 % vendeur et 2 % acheteur), plus des frais administratifs ; pour un bien livré, titre de propriété et centre d'enregistrement en plus.
- Golden Visa : à partir de 2 M AED de valeur d'achat, une résidence de 10 ans renouvelable selon le DLD et l'ICP.
- Aux Émirats, pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques, ni sur la plus-value, ni de taxe foncière annuelle pour un particulier.
Le détail de chaque étape, des frais et des protections est dans notre guide pour investir à Dubaï. Ce guide-ci se concentre sur ce qui dépend de votre pays : ses règles, le départ des fonds, la fiscalité et l'achat à distance.
Le départ des fonds pour un résident de Tunisie
Les opérations de change et les investissements à l'étranger des résidents tunisiens sont régis par le Code des changes et appliqués par la Banque centrale de Tunisie (BCT), en lien avec les banques intermédiaires agréées. Un investissement immobilier à l'étranger relève de ce cadre et peut nécessiter une autorisation.
- Consultez votre banque et la BCT sur la faisabilité et la procédure, avant tout engagement.
- Préparez le dossier : contrat de réservation, plan de paiement, coordonnées du compte séquestre du projet.
- Ne réservez qu'avec un calendrier compatible avec la procédure obtenue.
Tunisiens résidents à l'étranger (TRE) : avec des fonds détenus dans votre pays de résidence, vous investissez selon les règles de ce pays, comme tout investisseur international.
La fiscalité pour un résident de Tunisie
Aux Émirats, les loyers et la plus-value d'un particulier ne sont pas imposés. En Tunisie, le traitement des revenus de source étrangère relève de la législation fiscale nationale : renseignez-vous auprès de l'administration fiscale du ministère des Finances et d'un conseiller avant l'achat. Pour un TRE, c'est la fiscalité du pays de résidence qui s'applique en premier lieu.
Acheter à distance depuis la Tunisie : le côté pratique
- Identité : un passeport tunisien valide suffit pour réserver et enregistrer la vente au DLD.
- Signature : contrat électronique pour la plupart des projets sur plan ; pour un bien livré, procuration établie en Tunisie, légalisée selon la procédure de l'ambassade des Émirats à Tunis puis attestée par le ministère des Affaires étrangères des Émirats, et traduite en arabe si elle est rédigée dans une autre langue.
- Langue : nous accompagnons en français et en arabe.
- Rendez-vous : 3 heures de décalage, appels faciles en matinée à Tunis.
Acheter à Dubaï depuis la Tunisie, étape par étape
- Vérifier votre situation en Tunisie avant de choisir : règles de transfert, déclarations fiscales, financement. C'est l'objet des chapitres précédents.
- Sélectionner le projet : projet enregistré au DLD, compte séquestre ouvert, promoteur, plan de paiement, grille de prix officielle.
- Réserver à distance : formulaire de réservation, copie du passeport, acompte sur le compte du projet.
- Signer le contrat de vente, en général électroniquement, après relecture du calendrier et des clauses de retard.
- Recevoir l'Oqood : le promoteur inscrit la vente au DLD dans les 90 jours et vous recevez le certificat par e-mail.
- Payer les échéances depuis votre banque en Tunisie, en conservant chaque avis de virement et chaque reçu du promoteur : ils vous serviront pour vos déclarations.
- Livraison et location : inspection, remise des clés, titre de propriété, puis bail enregistré sur Ejari ou permis Holiday Home.
Décalage horaire : depuis Tunis, Dubaï a 3 heures d'avance toute l'année (UTC+1 à Tunis, UTC+4 à Dubaï). Les rendez-vous en visio avec le promoteur et notre équipe se calent en général en fin de matinée à Dubaï.
Les erreurs à éviter quand on investit depuis la Tunisie
| Erreur | Le bon réflexe |
|---|---|
| S'engager avant de connaître la procédure de change | Consulter la BCT et votre banque avant de réserver |
| Confondre statut de résident et de TRE | Identifier d'abord votre résidence et l'origine des fonds |
| Payer ailleurs que sur le compte du projet | Payer uniquement sur le compte séquestre inscrit au contrat |
| Choisir un bien sur une promesse de rendement | Chiffrer à partir des loyers enregistrés, des charges et de la vacance |
Investir avec Cevitas, en français et à distance
Cevitas Real Estate est une agence agréée RERA à Dubaï (ORN 49294), cofondée par Ahmed Benjas, cofondateur et CEO (BRN 83239). Plus de 200 M AED de transactions accompagnées pour des investisseurs francophones, de la sélection du projet à la mise en location.
- Projets enregistrés au DLD et séquestre vérifié avant toute réservation.
- Grilles de prix officielles des promoteurs, sans commission acheteur sur les achats sur plan.
- Documents préparés pour votre banque et votre conseiller en Tunisie : contrat, Oqood, reçus, coordonnées du compte séquestre.
- Un interlocuteur unique sur WhatsApp au +971 55 772 2710.
Pour aller plus loin : notre guide pour investir dans l'immobilier à Dubaï, celui pour investir aux Émirats arabes unis, et le guide d'Ahmed Benjas sur son site : investir à Dubaï, l'avis d'un expert. Pour tester vos chiffres, le simulateur d'investissement immobilier à Dubaï d'OffPlanSimulator est gratuit.
Questions fréquentes
Un Tunisien peut-il acheter un appartement à Dubaï ?
Oui. Les étrangers peuvent acheter en pleine propriété dans les zones freehold de Dubaï, ouvertes par la loi n° 7 de 2006. Un passeport tunisien valide suffit, sans résider aux Émirats, et le titre est enregistré au Dubai Land Department.
Un résident tunisien peut-il transférer des fonds pour acheter à Dubaï ?
Les investissements à l'étranger des résidents relèvent de la réglementation des changes appliquée par la Banque centrale de Tunisie et peuvent nécessiter une autorisation. Consultez votre banque et la BCT avant de réserver.
Un Tunisien résident à l'étranger suit-il les mêmes règles ?
Non : un TRE qui investit avec des fonds détenus dans son pays de résidence suit les règles de ce pays, comme tout investisseur international.
Quel est le décalage horaire entre Tunis et Dubaï ?
Dubaï a 3 heures d'avance sur Tunis toute l'année.
Peut-on obtenir le Golden Visa en investissant à Dubaï depuis la Tunisie ?
Oui, aux mêmes conditions que toutes les nationalités : selon le Dubai Land Department et l'ICP, un ou plusieurs biens d'une valeur d'achat d'au moins 2 millions de dirhams ouvrent droit à une résidence de 10 ans renouvelable, pour l'investisseur et sa famille. Le titre de séjour ne change pas à lui seul la résidence fiscale.
Faut-il se rendre à Dubaï pour acheter ?
Non. Sur plan, la réservation, le contrat électronique et l'inscription Oqood se font à distance. Pour un bien livré, un mandataire muni d'une procuration légalisée peut signer le transfert au centre d'enregistrement. Une visite reste utile pour connaître les quartiers.
Votre projet à Dubaï depuis la Tunisie
Un conseiller Cevitas fait le point sur votre budget, votre objectif et votre calendrier, puis vous envoie une sélection de projets enregistrés au DLD avec les grilles de prix officielles.