Investir à Dubaï depuis le Canada : le guide pratique 2026
Un résident canadien, au Québec comme ailleurs au Canada, peut acheter à Dubaï en pleine propriété, à distance, avec son passeport. Les points à préparer sont canadiens : l'imposition des revenus mondiaux, la déclaration des biens étrangers (formulaire T1135), la convention fiscale avec les Émirats, les déclarations au Québec et le virement. Voici le parcours, avec les liens officiels.
- T1135 déclaration des biens étrangers (ARC)
- 100 000 $ seuil de coût des biens étrangers déterminés
- 4 % de frais DLD au barème
- 2 M AED pour le Golden Visa (DLD, ICP)
- 9 h d'avance sur Montréal en hiver, 8 h en été
Les règles de Dubaï, les mêmes pour un acheteur depuis le Canada
Que l'on vive en Canada ou ailleurs, l'achat à Dubaï suit les mêmes règles publiées par le Dubai Land Department (DLD) :
- Pleine propriété dans les zones freehold, ouverte aux étrangers par la loi n° 7 de 2006, avec un simple passeport valide pour un non-résident.
- Sur plan : paiements versés sur le compte séquestre du projet (loi n° 8 de 2007) et contrat inscrit au registre provisoire Oqood dans les 90 jours suivant sa signature (service du DLD).
- Frais : 4 % de la valeur de vente au barème du DLD (2 % vendeur et 2 % acheteur), plus des frais administratifs ; pour un bien livré, titre de propriété et centre d'enregistrement en plus.
- Golden Visa : à partir de 2 M AED de valeur d'achat, une résidence de 10 ans renouvelable selon le DLD et l'ICP.
- Aux Émirats, pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques, ni sur la plus-value, ni de taxe foncière annuelle pour un particulier.
Le détail de chaque étape, des frais et des protections est dans notre guide pour investir à Dubaï. Ce guide-ci se concentre sur ce qui dépend de votre pays : les règles canadiennes et québécoises, le départ des fonds, la fiscalité et l'achat à distance.
Le virement depuis le Canada
Les capitaux circulent librement entre le Canada et les Émirats. Points pratiques :
- Déclaration des transferts : les institutions financières canadiennes déclarent les télévirements internationaux de 10 000 $ ou plus au CANAFE. C'est une formalité de la banque ; préparez simplement le contrat et l'origine des fonds.
- Le change : le dirham est arrimé au dollar américain ; votre exposition se lit entre le dollar canadien et le dollar américain.
- Le calendrier : avec 8 à 9 heures de décalage, lancez les virements des échéances quelques jours avant leur date pour tenir compte des délais.
La fiscalité d'un résident canadien et québécois
Le Canada et les Émirats ont conclu une convention fiscale. Côté canadien, les principes à vérifier avec l'Agence du revenu du Canada (ARC), Revenu Québec si vous résidez au Québec, et votre fiscaliste :
- Revenus mondiaux : un résident du Canada déclare ses revenus de toutes provenances, y compris les loyers d'un bien à Dubaï, au fédéral et, au Québec, dans la déclaration provinciale.
- Formulaire T1135 : si le coût total de vos biens étrangers déterminés dépasse 100 000 $ à un moment de l'année, vous produisez le formulaire T1135. Un bien locatif à l'étranger en fait partie ; un bien à usage personnel en est exclu.
- Revente : la plus-value d'un bien étranger se déclare au Canada selon les règles du gain en capital.
- Taux de change : les montants se déclarent en dollars canadiens, au taux applicable selon les règles de l'ARC.
Un titre de séjour aux Émirats ne fait pas, à lui seul, de vous un non-résident du Canada : la résidence fiscale dépend de vos liens de résidence.
Acheter à distance depuis le Canada : le côté pratique
- Identité : un passeport canadien valide suffit pour réserver et enregistrer la vente au DLD.
- Signature : contrat électronique pour la plupart des projets sur plan ; pour un bien livré, procuration signée devant notaire au Canada, légalisée selon la procédure de l'ambassade des Émirats à Ottawa puis attestée par le ministère des Affaires étrangères des Émirats, et traduite en arabe.
- Rendez-vous : avec le décalage, nos appels se calent tôt le matin à Montréal ou en fin de journée à Dubaï.
- Après la livraison : le gestionnaire envoie un relevé annuel en dirhams, que votre fiscaliste convertit pour vos déclarations.
Acheter à Dubaï depuis le Canada, étape par étape
- Vérifier votre situation en Canada avant de choisir : règles de transfert, déclarations fiscales, financement. C'est l'objet des chapitres précédents.
- Sélectionner le projet : projet enregistré au DLD, compte séquestre ouvert, promoteur, plan de paiement, grille de prix officielle.
- Réserver à distance : formulaire de réservation, copie du passeport, acompte sur le compte du projet.
- Signer le contrat de vente, en général électroniquement, après relecture du calendrier et des clauses de retard.
- Recevoir l'Oqood : le promoteur inscrit la vente au DLD dans les 90 jours et vous recevez le certificat par e-mail.
- Payer les échéances depuis votre banque en Canada, en conservant chaque avis de virement et chaque reçu du promoteur : ils vous serviront pour vos déclarations.
- Livraison et location : inspection, remise des clés, titre de propriété, puis bail enregistré sur Ejari ou permis Holiday Home.
Décalage horaire : depuis Montréal, Dubaï a 9 heures d'avance en hiver et 8 heures en été (UTC+4 toute l'année à Dubaï). Les rendez-vous en visio avec le promoteur et notre équipe se calent en général en fin de matinée à Dubaï.
Les erreurs à éviter quand on investit depuis le Canada
| Erreur | Le bon réflexe |
|---|---|
| Oublier le formulaire T1135 | Le produire dès que le coût des biens étrangers dépasse 100 000 $ |
| Ne déclarer les loyers qu'au fédéral quand on vit au Québec | Déclarer aussi à Revenu Québec |
| Lancer les virements le jour de l'échéance | Anticiper les délais et le décalage horaire |
| Payer ailleurs que sur le compte du projet | Payer uniquement sur le compte séquestre inscrit au contrat |
| Choisir un bien sur une promesse de rendement | Chiffrer à partir des loyers enregistrés, des charges et de la vacance |
Investir avec Cevitas, en français et à distance
Cevitas Real Estate est une agence agréée RERA à Dubaï (ORN 49294), cofondée par Ahmed Benjas, cofondateur et CEO (BRN 83239). Plus de 200 M AED de transactions accompagnées pour des investisseurs francophones, de la sélection du projet à la mise en location.
- Projets enregistrés au DLD et séquestre vérifié avant toute réservation.
- Grilles de prix officielles des promoteurs, sans commission acheteur sur les achats sur plan.
- Documents préparés pour votre banque et votre conseiller en Canada : contrat, Oqood, reçus, coordonnées du compte séquestre.
- Un interlocuteur unique sur WhatsApp au +971 55 772 2710.
Pour aller plus loin : notre guide pour investir dans l'immobilier à Dubaï, celui pour investir aux Émirats arabes unis, et l'analyse d'Ahmed Benjas sur son site : investir à Dubaï depuis le Canada. Pour tester vos chiffres, le simulateur d'investissement immobilier à Dubaï d'OffPlanSimulator est gratuit.
Questions fréquentes
Un Canadien peut-il acheter un appartement à Dubaï ?
Oui. Les étrangers peuvent acheter en pleine propriété dans les zones freehold de Dubaï, ouvertes par la loi n° 7 de 2006. Un passeport canadien valide suffit, sans résider aux Émirats, et le titre est enregistré à votre nom au Dubai Land Department.
Les loyers de Dubaï sont-ils imposés au Canada ?
Oui, un résident du Canada déclare ses revenus mondiaux, y compris les loyers d'un bien à Dubaï, même si les Émirats ne les imposent pas. Au Québec, ils se déclarent aussi à Revenu Québec. La convention fiscale Canada–Émirats encadre la double imposition.
Qu'est-ce que le formulaire T1135 ?
C'est la déclaration de renseignements sur les biens étrangers de l'Agence du revenu du Canada. Elle est exigée lorsque le coût total de vos biens étrangers déterminés dépasse 100 000 $ à un moment de l'année. Un bien locatif à Dubaï en fait partie, un bien à usage personnel en est exclu.
Le virement vers Dubaï est-il déclaré ?
Les institutions financières canadiennes déclarent au CANAFE les télévirements internationaux de 10 000 $ ou plus. C'est une obligation de la banque, pas une démarche de votre part ; préparez le contrat et l'origine des fonds si votre banque les demande.
Quel est le décalage horaire entre Montréal et Dubaï ?
Dubaï est à UTC+4 toute l'année : 9 heures d'avance sur Montréal en hiver et 8 heures en été.
Peut-on obtenir le Golden Visa en investissant à Dubaï depuis le Canada ?
Oui, aux mêmes conditions que toutes les nationalités : selon le Dubai Land Department et l'ICP, un ou plusieurs biens d'une valeur d'achat d'au moins 2 millions de dirhams ouvrent droit à une résidence de 10 ans renouvelable, pour l'investisseur et sa famille. Le titre de séjour ne change pas à lui seul la résidence fiscale.
Faut-il se rendre à Dubaï pour acheter ?
Non. Sur plan, la réservation, le contrat électronique et l'inscription Oqood se font à distance. Pour un bien livré, un mandataire muni d'une procuration légalisée peut signer le transfert au centre d'enregistrement. Une visite reste utile pour connaître les quartiers.
Votre projet à Dubaï depuis le Canada
Un conseiller Cevitas fait le point sur votre budget, votre objectif et votre calendrier, puis vous envoie une sélection de projets enregistrés au DLD avec les grilles de prix officielles.