Investir à Dubaï depuis la Belgique : le guide pratique 2026
Un résident belge peut acheter à Dubaï en pleine propriété, à distance, avec son passeport. Les points à préparer sont belges : déclaration du bien situé à l'étranger au SPF Finances, déclaration des comptes étrangers à la Banque nationale de Belgique, convention fiscale avec les Émirats et virement depuis votre banque. Voici le parcours, avec les liens officiels.
- SPF Finances : déclaration du bien étranger
- PCC de la BNB : déclaration des comptes étrangers
- 4 % de frais DLD au barème
- 2 M AED pour le Golden Visa (DLD, ICP)
- UTC+4 Dubaï : 3 h d'avance en hiver, 2 h en été
Les règles de Dubaï, les mêmes pour un acheteur depuis la Belgique
Que l'on vive en Belgique ou ailleurs, l'achat à Dubaï suit les mêmes règles publiées par le Dubai Land Department (DLD) :
- Pleine propriété dans les zones freehold, ouverte aux étrangers par la loi n° 7 de 2006, avec un simple passeport valide pour un non-résident.
- Sur plan : paiements versés sur le compte séquestre du projet (loi n° 8 de 2007) et contrat inscrit au registre provisoire Oqood dans les 90 jours suivant sa signature (service du DLD).
- Frais : 4 % de la valeur de vente au barème du DLD (2 % vendeur et 2 % acheteur), plus des frais administratifs ; pour un bien livré, titre de propriété et centre d'enregistrement en plus.
- Golden Visa : à partir de 2 M AED de valeur d'achat, une résidence de 10 ans renouvelable selon le DLD et l'ICP.
- Aux Émirats, pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques, ni sur la plus-value, ni de taxe foncière annuelle pour un particulier.
Le détail de chaque étape, des frais et des protections est dans notre guide pour investir à Dubaï. Ce guide-ci se concentre sur ce qui dépend de votre pays : ses règles, le départ des fonds, la fiscalité et l'achat à distance.
Le virement depuis la Belgique
Les capitaux circulent librement entre la Belgique et les Émirats. Pour que le paiement se passe sans blocage :
- Préparez les justificatifs que votre banque peut demander au titre de la lutte contre le blanchiment : contrat de réservation, coordonnées du compte séquestre du projet, origine des fonds.
- Anticipez le change euro/dirham sur les échéances importantes du plan de paiement.
- Un compte ouvert aux Émirats, par exemple pour encaisser les loyers, se déclare au Point de contact central (PCC) de la Banque nationale de Belgique et dans votre déclaration d'impôt.
La fiscalité d'un résident belge
La Belgique et les Émirats ont conclu une convention préventive de la double imposition. Côté belge, les principes à vérifier avec le SPF Finances et votre conseiller :
- Déclarer le bien situé à l'étranger : le SPF Finances attribue un revenu cadastral aux biens immobiliers que les résidents belges possèdent à l'étranger ; l'achat doit lui être signalé.
- Revenus du bien : ils se mentionnent dans la déclaration ; selon la convention, ils peuvent être exonérés en Belgique tout en comptant pour le taux d'imposition de vos autres revenus.
- Comptes étrangers : à mentionner dans la déclaration et à communiquer au PCC de la BNB.
- Succession et donation : les règles dépendent de votre région de résidence (Bruxelles-Capitale, Flandre, Wallonie) ; anticipez-les avec un notaire.
Un titre de séjour aux Émirats ne change pas à lui seul votre domicile fiscal en Belgique.
Acheter à distance depuis la Belgique : le côté pratique
- Identité : un passeport belge valide suffit pour réserver et enregistrer la vente au DLD.
- Signature : le contrat de vente se signe le plus souvent électroniquement. Pour un bien livré, une procuration signée devant notaire en Belgique, légalisée selon la procédure de l'ambassade des Émirats à Bruxelles puis attestée par le ministère des Affaires étrangères des Émirats, et traduite en arabe, permet à un mandataire de signer le transfert.
- Visite : en visio ou sur place ; nous organisons les rendez-vous chez le promoteur sur une même journée.
- Après la livraison : la gestion locative à distance vous transmet un relevé annuel, utile pour votre déclaration.
Acheter à Dubaï depuis la Belgique, étape par étape
- Vérifier votre situation en Belgique avant de choisir : règles de transfert, déclarations fiscales, financement. C'est l'objet des chapitres précédents.
- Sélectionner le projet : projet enregistré au DLD, compte séquestre ouvert, promoteur, plan de paiement, grille de prix officielle.
- Réserver à distance : formulaire de réservation, copie du passeport, acompte sur le compte du projet.
- Signer le contrat de vente, en général électroniquement, après relecture du calendrier et des clauses de retard.
- Recevoir l'Oqood : le promoteur inscrit la vente au DLD dans les 90 jours et vous recevez le certificat par e-mail.
- Payer les échéances depuis votre banque en Belgique, en conservant chaque avis de virement et chaque reçu du promoteur : ils vous serviront pour vos déclarations.
- Livraison et location : inspection, remise des clés, titre de propriété, puis bail enregistré sur Ejari ou permis Holiday Home.
Décalage horaire : Dubaï a 3 heures d'avance en hiver et 2 heures en été (les Émirats sont à UTC+4 toute l'année, sans heure d'été). Les rendez-vous en visio avec le promoteur et notre équipe se calent en général en fin de matinée à Dubaï.
Les erreurs à éviter quand on investit depuis la Belgique
| Erreur | Le bon réflexe |
|---|---|
| Oublier de signaler le bien étranger au SPF Finances | Le déclarer dès l'acquisition |
| Ne pas déclarer le compte émirien au PCC | Déclaration au PCC de la Banque nationale de Belgique |
| Négliger les règles régionales de succession | Consulter un notaire de votre région |
| Ne pas anticiper le change euro/dirham | Programmer le change des grosses échéances |
| Payer ailleurs que sur le compte du projet | Payer uniquement sur le compte séquestre inscrit au contrat |
| Choisir un bien sur une promesse de rendement | Chiffrer à partir des loyers enregistrés, des charges et de la vacance |
Investir avec Cevitas, en français et à distance
Cevitas Real Estate est une agence agréée RERA à Dubaï (ORN 49294), cofondée par Ahmed Benjas, cofondateur et CEO (BRN 83239). Plus de 200 M AED de transactions accompagnées pour des investisseurs francophones, de la sélection du projet à la mise en location.
- Projets enregistrés au DLD et séquestre vérifié avant toute réservation.
- Grilles de prix officielles des promoteurs, sans commission acheteur sur les achats sur plan.
- Documents préparés pour votre banque et votre conseiller en Belgique : contrat, Oqood, reçus, coordonnées du compte séquestre.
- Un interlocuteur unique sur WhatsApp au +971 55 772 2710.
Pour aller plus loin : notre guide pour investir dans l'immobilier à Dubaï, celui pour investir aux Émirats arabes unis, et l'analyse d'Ahmed Benjas sur son site : investir à Dubaï depuis la Belgique. Pour tester vos chiffres, le simulateur d'investissement immobilier à Dubaï d'OffPlanSimulator est gratuit.
Questions fréquentes
Un Belge peut-il acheter un bien à Dubaï ?
Oui. La loi n° 7 de 2006 permet aux étrangers d'acheter en pleine propriété dans les zones freehold de Dubaï. Un passeport belge valide suffit, sans résider aux Émirats, et le titre est enregistré à votre nom au Dubai Land Department.
Faut-il déclarer en Belgique un appartement acheté à Dubaï ?
Oui. Le SPF Finances attribue un revenu cadastral aux biens que les résidents belges possèdent à l'étranger, et l'acquisition doit lui être signalée. Les revenus du bien se mentionnent dans la déclaration d'impôt, selon les règles de la convention entre la Belgique et les Émirats.
Les loyers de Dubaï sont-ils imposés en Belgique ?
Les Émirats ne prélèvent pas d'impôt sur les loyers d'un particulier. En Belgique, selon la convention préventive de la double imposition, ces revenus peuvent être exonérés tout en étant retenus pour le taux de vos autres revenus. Faites confirmer votre situation par le SPF Finances ou un conseiller.
Un compte bancaire aux Émirats doit-il être déclaré ?
Oui. Un résident belge mentionne ses comptes étrangers dans sa déclaration d'impôt et les communique au Point de contact central de la Banque nationale de Belgique.
Quel est le décalage horaire entre Bruxelles et Dubaï ?
Dubaï est à UTC+4 toute l'année : 3 heures d'avance sur Bruxelles en hiver, 2 heures en été.
Peut-on obtenir le Golden Visa en investissant à Dubaï depuis la Belgique ?
Oui, aux mêmes conditions que toutes les nationalités : selon le Dubai Land Department et l'ICP, un ou plusieurs biens d'une valeur d'achat d'au moins 2 millions de dirhams ouvrent droit à une résidence de 10 ans renouvelable, pour l'investisseur et sa famille. Le titre de séjour ne change pas à lui seul la résidence fiscale.
Faut-il se rendre à Dubaï pour acheter ?
Non. Sur plan, la réservation, le contrat électronique et l'inscription Oqood se font à distance. Pour un bien livré, un mandataire muni d'une procuration légalisée peut signer le transfert au centre d'enregistrement. Une visite reste utile pour connaître les quartiers.
Votre projet à Dubaï depuis la Belgique
Un conseiller Cevitas fait le point sur votre budget, votre objectif et votre calendrier, puis vous envoie une sélection de projets enregistrés au DLD avec les grilles de prix officielles.