Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Dubaï ? Freehold, zones et règles
Oui : un étranger, qu'il vive aux Émirats ou non, peut acheter un appartement ou une villa à Dubaï en pleine propriété, dans les zones dites freehold que le Souverain de Dubaï a ouvertes aux non-ressortissants. Ce guide reprend les textes officiels (loi n° 7 de 2006, règlement n° 3 de 2006, portail u.ae, Dubai Land Department) pour répondre aux questions que se pose un acheteur français, belge, suisse, canadien ou marocain : ce que dit la loi, où acheter, avec quels documents, ce que cela coûte et ce que la propriété permet ensuite.
- Loi n° 7 de 2006 : la base de la propriété des étrangers
- 23 zones ouvertes dès 2006, élargies depuis
- 0 visa de résidence exigé pour acheter
- 4 % de frais d'enregistrement DLD
- 153 877 ventes résidentielles DLD en 12 mois
Ce que dit la loi : article 4 de la loi n° 7 de 2006
La propriété immobilière à Dubaï est encadrée par la loi n° 7 de 2006 sur l'enregistrement foncier. Son article 4 pose la règle et l'exception :
- la propriété est en principe réservée aux ressortissants des Émirats et des pays du Conseil de coopération du Golfe, aux sociétés qu'ils détiennent entièrement et aux sociétés anonymes publiques ;
- avec l'accord du Souverain, les non-ressortissants peuvent obtenir, dans les zones qu'il détermine, la pleine propriété sans limite de durée (le « freehold ») ou un usufruit ou bail de longue durée de 99 ans au plus.
Le portail officiel du gouvernement fédéral, u.ae, le résume ainsi : les étrangers qui ne vivent pas aux Émirats comme les expatriés résidents peuvent acquérir la pleine propriété dans les zones désignées. Aucun visa de résidence n'est donc exigé pour acheter ; un passeport valide suffit.
Le titre de propriété est enregistré au Dubai Land Department (DLD) au nom de l'acheteur : c'est lui qui fait foi, et c'est sur lui que nous vérifions la nature du droit (pleine propriété ou usufruit) avant toute réservation.
Les zones freehold : où un étranger peut acheter
Les zones ouvertes aux étrangers sont fixées par le règlement n° 3 de 2006, signé le 7 juin 2006. Son article 3 en listait 23 au départ, parmi lesquelles :
| Zones listées en 2006 (article 3) | Exemples connus |
|---|---|
| Dubai Marina | Dubai Marina, tours résidentielles autour de la marina |
| Palm Jumeirah, Palm Jebel Ali, The World Islands | Palm Jumeirah et les îles artificielles |
| Emirates Hills 1, 2 et 3 | Les parcelles d'Emirates Hills et de ses environs |
| Jebel Ali, Al Jaddaf, Ras Al Khor, Nad Al Sheba | Parcelles désignées de Jebel Ali, des bords de la Creek et du secteur de Nad Al Sheba |
| Al Barsha South 2 et 3, Umm Hurair 2, Al Rowyah, Sheikh Zayed Road, Sufouh 1 et 2, Al Quoz, Mirdif, Warsan 1 | Les autres parcelles désignées en 2006 |
La liste a ensuite été élargie par plusieurs textes publiés sur le portail juridique de Dubaï : le règlement n° 1 de 2010 a ouvert une parcelle de Nad Al Sheba en pleine propriété, puis des résolutions de 2011, 2012, 2015, 2019 et 2021 ont ajouté de nouvelles parcelles, dont Madinat Al Mataar. Aujourd'hui, des quartiers comme Downtown Dubai, Business Bay, Dubai Hills Estate ou Dubai Creek Harbour sont ouverts aux acheteurs étrangers : les promoteurs y vendent en pleine propriété des projets enregistrés au DLD.
La règle pratique. Un projet vendu par un promoteur enregistré au DLD dans une zone freehold est ouvert aux étrangers. Pour une revente, le statut se lit sur le titre de propriété et dans l'application officielle Dubai REST : nous le vérifions pour chaque bien.
Résident ou non-résident : ce qui change (et ce qui ne change pas)
| Non-résident (vous vivez en France, au Maroc, en Belgique…) | Résident des Émirats | |
|---|---|---|
| Droit d'acheter en freehold | Oui | Oui |
| Document d'identité | Passeport valide | Passeport et Emirates ID |
| Achat à distance | Oui, avec procuration légalisée | Oui |
| Frais DLD | Les mêmes : 4 % plus frais administratifs | Les mêmes |
| Crédit immobilier | Possible, conditions plus strictes | Conditions de la Banque centrale pour les résidents |
| Golden Visa dès 2 M AED | Oui | Oui |
Ce qui change surtout, c'est le circuit de l'argent dans votre pays : les résidents du Maroc doivent par exemple respecter la réglementation de l'Office des Changes (voir acheter à Dubaï quand on est Marocain), et chaque pays a sa fiscalité sur les biens à l'étranger (France, Belgique, Suisse, Canada). Pour le financement, voir le crédit immobilier pour non-résident.
Documents et étapes pour un acheteur étranger
- Choisir le bien. Sur plan auprès d'un promoteur enregistré, ou en revente ; nous vérifions la zone freehold, le projet au registre du DLD et, sur plan, le compte séquestre.
- Réserver. Copie du passeport, formulaire de réservation, acompte versé sur le compte séquestre du projet (loi n° 8 de 2007) ou, en revente, selon le contrat type RERA.
- Signer et enregistrer. Sur plan, le contrat est inscrit au registre Oqood du DLD ; en revente, le transfert se fait dans un centre agréé du DLD. Les 4 % de frais d'enregistrement sont payés à ce moment-là.
- Recevoir le titre. Le titre de propriété est émis à votre nom par le DLD, sous forme électronique.
- Louer ou habiter. Le bail est enregistré sur Ejari ; vous pouvez confier la gestion à une agence (gestion locative à Dubaï).
Toutes ces étapes peuvent se faire sans venir à Dubaï : voir acheter un bien à distance et le détail des étapes d'achat et des frais d'achat.
Ce que les étrangers achètent : les ventes enregistrées au DLD
Les données ouvertes du Dubai Land Department montrent un marché très ouvert : entre le 16 octobre 2025 et le 16 octobre 2026, le DLD a enregistré 153 877 ventes résidentielles, dont 74 % sur plan. Le prix médian d'un studio ressort à 690 000 AED, celui d'un appartement d'une chambre à environ 1,25 million d'AED et celui d'un deux chambres à 2,21 millions d'AED.
Le détail par quartier et par nombre de chambres est dans notre guide des prix de l'immobilier à Dubaï, et les quartiers les plus recherchés par les acheteurs étrangers dans où investir à Dubaï. Pour un premier achat, notre guide acheter un appartement à Dubaï reprend tout le parcours.
Ce que la propriété permet ensuite : louer, revendre, transmettre, résider
- Louer en longue durée (bail Ejari) ou en courte durée avec le permis du Department of Economy and Tourism.
- Revendre librement, à un étranger ou à un ressortissant, avec un nouveau transfert au DLD.
- Transmettre : la succession d'un bien à Dubaï se prépare, par exemple avec un testament enregistré ; Ahmed Benjas détaille les options sur son site.
- Résider : un bien d'au moins 2 millions d'AED ouvre droit au Golden Visa de 10 ans, selon le DLD et l'ICP. Acheter un bien d'une valeur inférieure ne donne pas, à lui seul, de droit de séjour.
Le conseil d'agent d'Ahmed Benjas, cofondateur et CEO de Cevitas, sur la façon d'investir à Dubaï depuis l'étranger : investir à Dubaï, l'avis d'Ahmed Benjas.
Et dans les autres émirats ?
Chaque émirat a ses propres zones et son propre registre. À Abu Dhabi, les étrangers achètent dans 50 zones d'investissement (loi n° 19 de 2005 modifiée en 2019) ; à Ras Al Khaimah, dans les zones freehold listées par la municipalité ; à Sharjah, en pleine propriété dans les projets désignés depuis la loi n° 2 de 2022. La comparaison complète est dans investir aux Émirats arabes unis.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Dubaï ?
Oui. L'article 4 de la loi n° 7 de 2006 permet aux non-ressortissants d'acheter en pleine propriété, sans limite de durée, dans les zones désignées par le Souverain de Dubaï, dites zones freehold. Le titre est enregistré au Dubai Land Department au nom de l'acheteur, qu'il soit résident des Émirats ou non.
Faut-il être résident aux Émirats pour acheter à Dubaï ?
Non. Selon le portail officiel u.ae, les étrangers qui ne vivent pas aux Émirats peuvent acquérir la pleine propriété dans les zones désignées, comme les expatriés résidents. Un passeport valide suffit, et tout l'achat peut se faire à distance avec une procuration légalisée.
Qu'est-ce qu'une zone freehold à Dubaï ?
C'est une zone où les non-ressortissants peuvent être pleinement propriétaires, sans limite de durée. Le règlement n° 3 de 2006 en a fixé 23 au départ, dont Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Hills et Jebel Ali, puis plusieurs textes ont ajouté des parcelles. Le statut d'un bien se vérifie sur son titre et dans l'application Dubai REST.
Quelle différence entre freehold et leasehold à Dubaï ?
En freehold, vous êtes propriétaire du bien sans limite de durée et pouvez le louer, le revendre ou le transmettre. En leasehold, ou usufruit, vous détenez un droit d'usage pour une durée limitée, 99 ans au plus selon la loi n° 7 de 2006. La grande majorité des appartements vendus aux étrangers à Dubaï sont en freehold.
Quels documents faut-il pour acheter à Dubaï quand on est étranger ?
Pour un particulier : un passeport valide, le formulaire de réservation et, si vous n'êtes pas présent, une procuration légalisée. Sur plan, le contrat est inscrit au registre Oqood du DLD ; en revente, le transfert se fait dans un centre agréé du DLD. Votre banque vous demandera en plus les justificatifs de l'origine des fonds.
Un étranger paie-t-il plus de frais qu'un résident à Dubaï ?
Non. Les frais d'enregistrement du Dubai Land Department sont les mêmes pour tous les acheteurs : 4 % de la valeur de vente plus des frais administratifs. Il n'y a ni impôt annuel sur la propriété ni impôt sur le revenu des personnes physiques aux Émirats ; seule la fiscalité de votre pays de résidence peut s'appliquer.
Acheter un bien à Dubaï donne-t-il un visa de résidence ?
Un bien d'au moins 2 millions d'AED ouvre droit au Golden Visa de 10 ans pour l'investisseur et sa famille, selon le DLD et l'ICP, y compris pour un bien sur plan sous conditions. Un bien de valeur inférieure ne donne pas, à lui seul, de droit de séjour, mais n'empêche pas d'acheter.
Un Marocain ou un Français peut-il acheter à Dubaï ?
Oui, comme tout étranger, dans les zones freehold. Ce qui diffère, c'est le circuit de l'argent et la fiscalité du pays de résidence : un résident du Maroc respecte la réglementation de l'Office des Changes, un résident français déclare le bien et ses loyers selon la convention fiscale franco-émirienne. Cevitas accompagne les deux, en français.
Vous vivez à l'étranger et voulez acheter à Dubaï ?
Nous vérifions avec vous la zone, le projet et le circuit de paiement depuis votre pays, puis nous vous accompagnons à distance jusqu'au titre de propriété.