Immobilier neuf à Dubaï : logements récents et programmes en construction, le guide 2026
Programmes immobiliers neufs à Dubaï en commercialisation
Appartements, townhouses et villas neufs vendus en ce moment par les promoteurs, avec le prix d'entrée publié et, quand il est connu, le plan de paiement. Chaque fiche renvoie au programme : plans, échéancier, livraison prévue et données DLD.
- SAMANA Downtown One · SAMANA Developers · Downtown Jebel Ali, Dubaï · dès 689 000 AED
- REEF 995 · REEF Luxury Developments · Dubailand Residence Complex, Dubaï · dès 707 777 AED
- Samana Greenfield 2 · SAMANA Developers · Al Warsan, Dubaï · dès 849 000 AED
- Sky Level 1 · Object 1 · Jumeirah Village Circle, Dubaï · dès 945 000 AED
- Symphony by Chaimaa · Chaimaa Holding · Majan, Dubaï · dès 1 130 000 AED
- Isla Private Residences · Chaimaa Holding · Dubai Islands, Dubaï · dès 2 200 000 AED
- Samana Golf Avenue · Samana Developers · Dubai Sports City · Studio, 1 et 2 ch. · dès 460 000 AED
- Danube Fashionz · Danube Properties · Dubai South · Studio, 1 et 2 ch. · dès 499 000 AED
- Imtiyaz Sports City · Imtiyaz Developments · Dubai Sports City · Studio, 1 et 2 ch. · dès 520 000 AED
- Stories by Mirfa · Mirfa IBC · Dubai South · Studio, 1 et 2 ch. · plan 2 ans après livraison · dès 580 000 AED
- The Harmony · Al Mizan · Dubai South · Studio, 1, 2 et 3 ch. · plan 30/70 ou 70/30 · dès 660 000 AED
- Serene Residences · Al Mizan · Dubai South · Studio, 1, 2 et 3 ch. · plan 60/40 · dès 690 000 AED
- Cascada 2 at Waada · BT Properties · Dubai South · 1, 2 et 3 ch. · plan 70/30 · dès 872 000 AED
- Flora Bay at Dubai Islands · Cay Residences · Dubai Islands · 1, 2, 3 et 4 ch. · dès 1 860 000 AED
- Bay Grove Residences 3 at Dubai Islands · Nakheel · Dubai Islands · 1, 2 et 3 ch. · dès 2 000 000 AED
- 1 237 projets en construction au registre du DLD
- 354 408 logements dans ces projets
- 200 projets achevés en 12 mois (46 851 logements)
- 74 % des ventes DLD sur plan en 12 mois
- 4 % de frais d'enregistrement DLD
Immobilier neuf à Dubaï : de quoi parle-t-on ?
À Dubaï, « neuf » recouvre deux situations, qui ne s'achètent pas de la même façon :
- Le neuf livré récemment : un immeuble achevé depuis quelques mois, dont les logements sont vendus par le promoteur (unités restantes) ou par les premiers propriétaires. On visite, on compare avec des ventes réelles du même immeuble, on loue tout de suite.
- Le neuf en construction : un programme vendu sur plan par le promoteur, avant ou pendant le chantier, avec un plan de paiement étalé jusqu'à la livraison, parfois au-delà.
Les deux pèsent lourd : au 1er novembre 2026, le registre des projets du Dubai Land Department (DLD) comptait 1 237 projets en construction regroupant 354 408 logements, et 200 projets achevés en 12 mois, soit 46 851 logements livrés entre le 1er novembre 2025 et le 1er novembre 2026. Côté ventes, 74 % des transactions résidentielles enregistrées par le DLD sur 12 mois portaient sur des biens sur plan.
Ce guide couvre le neuf dans son ensemble. Pour le détail de l'achat avant livraison (plans de paiement, Oqood, revente du contrat), lisez notre guide de l'immobilier sur plan à Dubaï.
Le neuf livré récemment : où les projets ont été achevés en 12 mois
Les quartiers où le plus de logements neufs ont été achevés entre le 1er novembre 2025 et le 1er novembre 2026, d'après le registre des projets du DLD :
| Quartier (DLD) | Projets achevés en 12 mois | Logements livrés |
|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle | 33 | 5 509 |
| Business Bay | 9 | 4 944 |
| Dubai Hills Estate | 10 | 3 347 |
| Arjan | 13 | 2 979 |
| Sobha Hartland | 3 | 2 866 |
| Dubai Creek Harbour | 4 | 2 182 |
| Mohammed Bin Rashid City (district 11) | 4 | 1 693 |
| Arabian Ranches 3 | 5 | 1 661 |
| Dubai Healthcare City (phase 2) | 4 | 1 578 |
| Jumeirah Village Triangle | 7 | 1 573 |
| Mudon | 6 | 1 210 |
| Dubai Science Park | 1 | 1 145 |
Dans ces quartiers, un acheteur peut viser un logement neuf déjà construit : il voit l'appartement, la vue et les parties communes, compare avec les premières reventes de l'immeuble et signe un bail Ejari dès le transfert. Chaque page de quartier donne les ventes DLD et les loyers Ejari par typologie.
Le neuf en construction : les quartiers qui en concentrent le plus
Les projets actifs du registre du DLD, c'est-à-dire en chantier avec un compte séquestre (1 236 des 1 237), sont très concentrés :
| Quartier (DLD) | Projets en construction | Logements prévus |
|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle | 116 | 29 550 |
| Dubai World Central (Dubai South) | 41 | 25 047 |
| Business Bay | 39 | 20 732 |
| Dubailand Residence Complex | 61 | 16 674 |
| Bukadra | 21 | 12 022 |
| Motor City | 11 | 10 506 |
| Palm Deira | 96 | 10 037 |
| Jumeirah Village Triangle | 33 | 9 884 |
| Dubai Investment Park (2e partie) | 30 | 9 793 |
| Arjan | 22 | 8 436 |
| Dubai Sports City | 21 | 8 150 |
| Dubai Hills Estate | 19 | 7 927 |
Ce tableau sert aussi à anticiper : un quartier où des milliers de logements seront livrés la même année verra beaucoup d'offre locative arriver en même temps. Regardez le calendrier du quartier, pas seulement celui de votre programme. Chaque projet enregistré a sa fiche dans notre base des projets sur plan enregistrés au DLD (avancement, livraison prévue, ventes).
Les livraisons annoncées : 2026, 2027, 2028 et au-delà
Pour les projets en construction, le registre du DLD indique une date d'achèvement déclarée par le promoteur. En additionnant les logements par année :
| Achèvement déclaré au registre | Logements des projets en construction |
|---|---|
| 2026 | 61 639 |
| 2027 | 85 639 |
| 2028 | 78 698 |
| 2029 | 36 568 |
| 2030 | 12 313 |
| 2031 | 2 743 |
Ces dates sont celles déclarées au registre au 1er novembre 2026 : elles peuvent évoluer, et une partie des projets annoncés pour 2026 sera livrée plus tard. Pour un acheteur, deux conséquences pratiques : vérifier la date de livraison inscrite dans le contrat et les clauses en cas de retard, et préférer, à prix comparable, un immeuble qui se distingue (emplacement, plan, prestations) dans un quartier où l'offre neuve est abondante.
Acheter neuf livré ou sur plan : comparer
| Critère | Neuf livré récemment | Neuf en construction (sur plan) |
|---|---|---|
| Paiement | Le prix complet au transfert (fonds propres ou crédit) | Étalé selon le plan du promoteur, parfois après les clés |
| Loyers | Dès la mise en location | À partir de la livraison |
| Ce que vous voyez | Le logement réel, la vue, les parties communes | Plans, brochure, appartement témoin |
| Prix | Prix du marché, comparable aux ventes de l'immeuble | Prix de lancement du promoteur |
| Enregistrement | Transfert de propriété au DLD, titre délivré à la signature | Inscription à l'Oqood, titre délivré au solde |
| Frais | 4 % DLD, plus la commission d'agence en revente | 4 % DLD, pas de commission acheteur avec Cevitas |
| Crédit | Plafonds CBUAE plus élevés (jusqu'à 75 % pour un premier bien d'un expatrié de 5 M AED ou moins) | Plafonné à 50 % de la valeur par la CBUAE |
Pour étaler l'achat, voir notre guide pour acheter un appartement à Dubaï en paiement échelonné. Pour un bien livré, notre guide acheter un appartement à Dubaï détaille la revente.
Les garanties de l'immobilier neuf à Dubaï
Le neuf à Dubaï est encadré par plusieurs textes et services officiels, qui protègent l'acheteur à chaque étape :
| Garantie | Ce qu'elle couvre | Texte ou service officiel |
|---|---|---|
| Enregistrement du projet | Le promoteur enregistre le projet au DLD, ouvre un compte séquestre et apporte une garantie (30 % de la construction réalisés, garantie bancaire ou dépôt) avant de vendre. | Service DLD « Register project » |
| Compte séquestre | Les paiements des acheteurs vont sur un compte propre au projet, protégé des créanciers du promoteur, débloqué selon l'avancement. | Loi n° 8 de 2007, art. 7, 9 et 12 |
| Projet arrêté | L'agent séquestre fait achever le projet ou rembourse les acheteurs. | Loi n° 8 de 2007, art. 15 et 17 |
| Inscription Oqood | Votre contrat est inscrit au registre provisoire du DLD : vos droits sont enregistrés avant la livraison. | Service DLD « Register the initial sale » |
| Retenue de garantie | 5 % des sommes versées restent bloqués un an après l'achèvement pour corriger les défauts constatés à la livraison ou apparus dans l'année. | Loi n° 8 de 2007, art. 14 |
| Agence et annonce contrôlées | Les agences et courtiers sont agréés par la RERA ; toute annonce porte un permis Trakheesi. | RERA, DLD |
Sources : loi n° 8 de 2007 (portail législatif de Dubaï), services Register project et Register the initial sale du DLD, portail de la législation des Émirats pour le code des transactions civiles.
Prix de l'immobilier neuf à Dubaï : les repères DLD
Les ventes enregistrées au DLD sur 12 mois (du 4 novembre 2025 au 4 novembre 2026), neuf et revente confondus, donnent les repères suivants pour les appartements, sur toute la ville :
| Typologie | Ventes en 12 mois | Prix médian | ≈ en euros | Surface médiane |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 40 578 | 688 516 AED | 168 000 € | 37 m² |
| 1 chambre | 55 441 | 1 250 000 AED | 305 000 € | 72 m² |
| 2 chambres | 30 679 | 2 200 000 AED | 537 000 € | 116 m² |
| 3 chambres | 7 307 | 3 955 888 AED | 965 000 € | 172 m² |
Quelques prix d'entrée publiés par les promoteurs de programmes neufs que nous présentons : studio de SAMANA Downtown One à Downtown Jebel Ali dès 689 000 AED, studio de REEF 995 à Dubailand Residence Complex dès 707 777 AED, 1 chambre meublé de Sky Level 1 à Jumeirah Village Circle dès 945 000 AED. La grille en haut de cette page donne le prix d'entrée de chaque programme en commercialisation.
Cours : BCE du 6 novembre 2026, 1 € ≈ 4,10 AED. Pour les prix par quartier, voir nos prix de l'immobilier à Dubaï et le baromètre mensuel de l'immobilier à Dubaï.
Quels quartiers pour acheter un logement neuf à Dubaï ?
Les quartiers qui combinent beaucoup de neuf (livré ou en construction) et un marché locatif actif, avec les médianes DLD et Ejari sur 12 mois :
| Quartier | Ventes en 12 mois | Part sur plan | 1 chambre, prix médian | 1 chambre, loyer annuel médian (Ejari) | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle | 10 960 | 60 % | 1 104 186 AED | 69 231 AED | 6,3 % |
| Motor City | 3 454 | 80 % | 1 122 000 AED | 72 000 AED | 6,4 % |
| Arjan | 3 611 | 65 % | 1 186 600 AED | 68 000 AED | 5,7 % |
| Jumeirah Village Triangle | 3 645 | 85 % | 1 219 999 AED | 69 477 AED | 5,7 % |
| Majan | 6 053 | 86 % | 1 100 000 AED | 58 000 AED | 5,3 % |
| Dubailand Residence Complex | 6 489 | 91 % | 1 040 640 AED | 51 000 AED | 4,9 % |
| Dubai Hills Estate | 2 226 | 59 % | 1 754 888 AED | 90 000 AED | 5,1 % |
| Dubai Creek Harbour | 3 874 | 69 % | 1 957 888 AED | 95 000 AED | 4,9 % |
| Business Bay | 4 617 | 51 % | 1 880 000 AED | 85 000 AED | 4,5 % |
La part sur plan est celle de toutes les ventes du quartier ; le rendement brut rapporte le loyer médian des baux Ejari d'un appartement d'une chambre à son prix médian, avant charges, gestion et vacance. Les profils détaillés de chaque quartier sont dans notre guide des meilleurs quartiers où investir à Dubaï.
Les étapes d'un achat immobilier neuf à Dubaï
Un logement neuf livré
- Visite et comparaison avec les ventes DLD de l'immeuble et les loyers Ejari.
- Offre et contrat : contrat de vente signé entre acheteur et vendeur, avec l'acompte prévu.
- Attestation de non-opposition du promoteur (frais de dossier et charges à jour).
- Transfert au DLD dans un centre d'enregistrement agréé, en personne ou par procuration : paiement du prix, des 4 % et des frais administratifs ; le titre de propriété est délivré à votre nom.
Un programme neuf en construction
- Choix du programme enregistré au DLD et du plan de paiement.
- Réservation avec l'acompte, sur le compte séquestre du projet.
- Contrat de vente (SPA) et inscription Oqood avec les 4 % du DLD.
- Échéances pendant le chantier, suivi de l'avancement dans l'application Dubai REST.
- Livraison : inspection du logement, réserves écrites, remise des clés, solde, puis titre de propriété.
Les deux parcours se font à distance avec Cevitas, en français. Les frais d'acquisition sont détaillés dans notre article sur les frais d'achat immobilier à Dubaï.
Les frais d'un achat neuf
| Poste | Neuf livré | Neuf en construction |
|---|---|---|
| Frais d'enregistrement DLD | 4 % du prix au transfert | 4 % du prix à l'inscription Oqood (2 % acheteur et 2 % vendeur au barème, répartition fixée par le contrat) |
| Frais de service DLD | Frais administratifs fixes du barème | 10 AED + 10 AED à l'inscription |
| Commission d'agence | Prévue au mandat acheteur, avec 5 % de TVA, si le vendeur est un particulier | 0 avec Cevitas : payée par le promoteur |
| Frais du promoteur | Attestation de non-opposition | Frais administratifs prévus au contrat |
| Charges de copropriété | Dès l'achat, au m², selon le budget de l'immeuble | À partir de la livraison |
Source pour les frais d'inscription sur plan : service « Request to register the initial sale » du DLD, lu le 10 novembre 2026. Certains promoteurs prennent en charge tout ou partie des 4 % lors de lancements.
Réception, charges et mise en location d'un logement neuf
- La réception. Faites inspecter le logement avant de signer le procès-verbal de remise des clés et listez les réserves par écrit ; la retenue de 5 % sur le compte séquestre couvre les défauts de la première année.
- Les charges. Elles se calculent au m² selon le budget annuel de l'immeuble, publié dans l'index des charges du DLD : demandez l'estimation au promoteur avant de réserver.
- La location. Chaque bail est enregistré dans Ejari, via l'application Dubai REST. Un propriétaire à l'étranger confie souvent la recherche du locataire, l'encaissement et l'entretien à une société agréée : voir notre page gestion locative à Dubaï.
- Le Golden Visa. Un ou plusieurs biens d'une valeur d'au moins 2 millions d'AED, livrés ou sur plan auprès d'un promoteur agréé, peuvent ouvrir droit au visa de 10 ans : voir notre guide Golden Visa Dubaï par l'immobilier.
Acheter de l'immobilier neuf à Dubaï avec Cevitas
Cevitas Real Estate est une agence immobilière francophone agréée par la RERA (ORN 49294), qui accompagne des acheteurs du Maroc, d'Europe, du Canada et du Golfe. Pour un achat neuf :
- une sélection courte de programmes neufs, livrés ou en construction, avec les grilles de prix et plans de paiement officiels ;
- le prix du promoteur, sans commission acheteur sur le neuf ;
- la vérification du projet au registre du DLD (enregistrement, séquestre, avancement) avant chaque réservation ;
- le suivi des échéances, de la livraison, de l'inspection et de la mise en location.
Ahmed Benjas, cofondateur et CEO de Cevitas, partage son analyse d'agent sur le marché sur ahmedbenjas.com. Pour un premier achat avec un budget limité, lisez aussi investir à Dubaï avec un petit budget.
Sources officielles
- Dubai Land Department (DLD) : registre des projets et des promoteurs (data.dubai 467654 et 462802, extrait du 1er novembre 2026), ventes enregistrées (data.dubai 470061, du 4 novembre 2025 au 4 novembre 2026), contrats Ejari (data.dubai 468586, du 6 novembre 2025 au 6 novembre 2026), Oqood, Dubai REST, Trakheesi.
- Portail législatif de Dubaï : loi n° 8 de 2007 (comptes séquestres).
- Législation des Émirats : code des transactions civiles (loi fédérale n° 5 de 1985).
- Banque centrale des Émirats (CBUAE) : plafonds de financement immobilier.
- Banque centrale européenne : cours de l'euro du 6 novembre 2026.
Logements = appartements et villas déclarés au registre pour chaque projet. Les dates d'achèvement des projets en construction sont celles déclarées au registre et peuvent évoluer. Médianes de prix par quartier : quartiers et typologies avec un volume de ventes suffisant ; loyers à partir d'au moins 50 baux.
Questions fréquentes
Comment acheter un appartement neuf à Dubaï ?
Deux voies : un logement neuf déjà livré, acheté au promoteur ou à un premier propriétaire et transféré au Dubai Land Department avec 4 % de frais, ou un programme en construction réservé auprès du promoteur avec un acompte, un contrat inscrit à l'Oqood et un plan de paiement. Dans les deux cas, un étranger achète en pleine propriété avec son passeport, à distance.
Combien de programmes immobiliers neufs sont en construction à Dubaï ?
Au 1er novembre 2026, le registre des projets du Dubai Land Department comptait 1 237 projets actifs regroupant 354 408 logements, dont 1 236 avec un compte séquestre. Les quartiers qui en concentrent le plus sont Jumeirah Village Circle, Dubai World Central, Business Bay et Dubailand Residence Complex.
Quel est le prix d'un appartement neuf à Dubaï ?
Sur 12 mois de ventes enregistrées au DLD, neuf et revente confondus, le prix médian est de 688 516 AED pour un studio (≈ 168 000 €) et 1 250 000 AED pour un appartement d'une chambre (≈ 305 000 €). Les prix d'entrée publiés par les promoteurs commencent sous 700 000 AED pour un studio dans plusieurs programmes.
Quelles garanties pour un achat immobilier neuf à Dubaï ?
Le projet doit être enregistré au DLD avec un compte séquestre (loi n° 8 de 2007) ; vos paiements y sont protégés et débloqués selon l'avancement ; votre contrat est inscrit à l'Oqood ; 5 % restent bloqués un an après l'achèvement pour les défauts ; et le code des transactions civiles prévoit une responsabilité de 10 ans de l'entrepreneur et de l'architecte pour la solidité de l'ouvrage.
Vaut-il mieux acheter neuf livré ou sur plan à Dubaï ?
Le neuf livré se visite et se loue tout de suite, mais se paie en une fois. Le neuf en construction s'achète au prix de lancement avec un plan de paiement étalé, sans loyer avant la livraison. Le choix dépend de votre trésorerie, de votre besoin de revenus immédiats et de votre horizon.
Combien de logements neufs seront livrés à Dubaï en 2027 ?
Selon les dates d'achèvement déclarées au registre du DLD au 1er novembre 2026, les projets en construction prévoient 85 639 logements en 2027 et 78 698 en 2028. Ces dates peuvent évoluer : vérifiez toujours la date de livraison inscrite dans votre contrat et les clauses en cas de retard.
Quels frais pour acheter un logement neuf à Dubaï ?
Les 4 % de frais d'enregistrement du Dubai Land Department, au transfert pour un bien livré ou à l'inscription Oqood pour un bien en construction, plus des frais administratifs fixes. Sur un achat au promoteur avec Cevitas, il n'y a pas de commission acheteur ; en revente, la commission d'agence s'ajoute avec 5 % de TVA.
Un étranger peut-il acheter un appartement neuf à Dubaï ?
Oui. La loi n° 7 de 2006 permet aux étrangers, résidents ou non, d'acheter en pleine propriété dans les zones freehold désignées, où se trouve la grande majorité des programmes neufs. Un passeport suffit, et la réservation, le contrat et l'enregistrement au DLD peuvent se faire à distance.
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Nous vous envoyons trois à cinq programmes neufs, livrés ou en construction, vérifiés au registre du DLD, avec grilles de prix, plans de paiement et dates de livraison officiels. Au prix du promoteur, sans commission acheteur.
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