Convention fiscale Maroc–Émirats : ce qu'elle prévoit pour un bien à Dubaï
2026-10-27 · 8 min de lecture · Par Ahmed Benjas · BRN 83239, cofondateur et CEO de Cevitas Real Estate
La convention fiscale Maroc–Émirats est le texte qui répond à la question que nous posent presque tous nos clients marocains : si j'achète un appartement à Dubaï, quel pays peut imposer mes loyers et ma plus-value ? Cet article résume ce que prévoit la convention pour un particulier propriétaire à Dubaï, à partir du texte publié au Bulletin officiel du Royaume. Il complète notre guide investir à Dubaï depuis le Maroc et notre page acheter un appartement à Dubaï quand on est Marocain.
La convention fiscale entre le Maroc et les Émirats en bref
- Nom officiel : convention entre le Royaume du Maroc et l'État des Émirats arabes unis tendant à éviter la double imposition et à prévenir l'évasion fiscale en matière d'impôts sur le revenu et sur la fortune.
- Signature : à Dubaï, le 9 février 1999, en deux originaux en langue arabe.
- Entrée en vigueur : 2 juillet 2000, selon la Direction générale des impôts (DGI).
- Publication : dahir n° 1-00-09 du 11 juillet 2000, Bulletin officiel n° 4840 du 19 octobre 2000, page 2726.
Le texte intégral est disponible sur le portail de la DGI, rubrique Conventions internationales (PDF du Bulletin officiel). Côté marocain, les impôts visés comprennent notamment l'impôt général sur le revenu des personnes physiques et l'impôt sur les profits immobiliers (article 2) ; les impôts de même nature créés ensuite s'y ajoutent.
Résidence fiscale : quel pays est « votre » pays ?
La convention s'applique aux résidents d'un des deux États (article 4). Si une personne est considérée comme résidente des deux pays à la fois, le texte tranche dans cet ordre :
- le pays où elle dispose d'un foyer d'habitation permanent ;
- si elle en a un dans les deux, le pays avec lequel ses liens personnels et économiques sont les plus étroits (centre des intérêts vitaux) ;
- à défaut, le pays où elle séjourne de façon habituelle ;
- puis le pays dont elle a la nationalité ; en dernier recours, les deux administrations s'accordent.
C'est un point clé pour les Marocains installés aux Émirats comme pour les Marocains du monde : la situation d'un résident au Maroc, d'un MRE et d'un Marocain résident aux Émirats n'est pas la même. Notre page agent immobilier marocain à Dubaï détaille l'accompagnement dans chaque cas.
Les loyers d'un appartement à Dubaï (article 6)
L'article 6 vise les revenus immobiliers. Les revenus qu'un résident d'un État tire de biens immobiliers situés dans l'autre État peuvent être imposés dans cet autre État. Le texte précise que la règle s'applique aux revenus de l'exploitation directe, de la location ou de toute autre forme d'exploitation du bien. Pour un résident marocain qui loue son appartement de Dubaï, le droit d'imposer ces loyers est donc d'abord reconnu aux Émirats, pays où se trouve le bien.
Côté émirien, la décision du Conseil des ministres n° 49 de 2023 précise que les revenus d'investissement immobilier d'une personne physique, lorsque l'activité ne nécessite pas de licence, ne sont pas pris en compte pour l'impôt sur les sociétés. Le guide de l'Autorité fédérale des impôts sur l'investissement immobilier des personnes physiques en donne les cas pratiques. Les loyers résidentiels relèvent par ailleurs de l'enregistrement du bail sur Ejari, voir la gestion locative à Dubaï.
La plus-value à la revente (article 13)
Selon l'article 13, les gains qu'un résident d'un État tire de la vente d'un bien immobilier situé dans l'autre État peuvent être imposés dans cet autre État. La même logique vaut pour la fortune : un bien immobilier situé aux Émirats peut y être imposé au titre de la fortune (article 23). Pour la revente d'un bien acheté sur plan, voir revendre un bien sur plan à Dubaï.
Comment la double imposition est évitée côté Maroc (article 25)
L'article 25 décrit trois mécanismes, que le texte applique à l'État de résidence :
- Exonération : lorsqu'un résident d'un État perçoit des revenus qui, conformément à la convention, sont imposés dans l'autre État, le premier État exonère ces revenus, sous réserve des deux points suivants.
- Crédit d'impôt : pour certains éléments de revenus imposés dans l'autre État, le pays de résidence accorde une déduction égale à l'impôt payé dans l'autre État, sans dépasser la part de son propre impôt correspondant à ces revenus.
- Prise en compte pour le taux : les revenus exonérés peuvent être retenus pour calculer l'impôt dû sur les autres revenus de la personne.
La façon dont ces règles s'appliquent à votre situation (déclaration, justificatifs, traitement des revenus selon leur nature) relève de l'administration fiscale de votre pays de résidence. Pour un résident au Maroc, la référence est la DGI : faites valider votre cas par un expert-comptable ou un conseiller fiscal au Maroc avant d'acheter. Si vous estimez qu'une imposition n'est pas conforme à la convention, l'article 27 prévoit une procédure amiable, à engager auprès de l'administration de votre pays de résidence dans les trois ans suivant la première notification.
Convention fiscale et transfert de fonds : deux sujets distincts
La convention règle l'impôt. Le transfert de l'argent depuis le Maroc relève, lui, de la réglementation des changes. Pour un Marocain résident, l'investissement immobilier à l'étranger est encadré par l'Office des Changes : la page officielle « Investissements à l'étranger des personnes physiques » décrit le cadre en vigueur, et votre banque exécute le transfert. Les MRE et les Marocains résidents aux Émirats suivent un circuit différent. Nous vérifions ce point avec vous avant toute réservation, puis les paiements vont uniquement sur le compte séquestre du projet.
Notre accompagnement, en français et en arabe
Cevitas est une agence immobilière agréée RERA à Dubaï, cofondée par Ahmed Benjas, Marocain installé à Dubaï. Nous accompagnons les acheteurs du Maroc et de la diaspora du choix du projet à la remise des clés, en travaillant avec leur conseiller fiscal au Maroc lorsque c'est utile. Découvrez notre agence immobilière francophone à Dubaï, les frais d'achat à Dubaï, ou écrivez-nous sur WhatsApp au +971 55 772 2710.
Sources : convention Maroc–Émirats du 9 février 1999 (Bulletin officiel n° 4840 du 19/10/2000, portail de la DGI), décision du Conseil des ministres des Émirats n° 49 de 2023, Autorité fédérale des impôts, Office des Changes, consultés le 27/10/2026. Cet article présente le texte de la convention ; il ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé.
Questions fréquentes
Existe-t-il une convention fiscale entre le Maroc et les Émirats ?
Oui. Elle a été signée à Dubaï le 9 février 1999, est entrée en vigueur le 2 juillet 2000 selon la DGI et a été publiée au Bulletin officiel n° 4840 du 19 octobre 2000. Le texte est disponible sur le portail de la Direction générale des impôts.
Quel pays peut imposer les loyers d'un appartement à Dubaï détenu par un Marocain ?
Selon l'article 6 de la convention, les revenus d'un bien immobilier situé aux Émirats, loyers compris, peuvent être imposés aux Émirats. L'article 25 organise ensuite l'élimination de la double imposition dans le pays de résidence.
La plus-value de revente d'un bien à Dubaï est-elle couverte par la convention ?
Oui. L'article 13 prévoit que les gains tirés de la vente d'un bien immobilier situé dans l'autre État peuvent être imposés dans cet État, ici les Émirats.
La convention fiscale suffit-elle pour transférer de l'argent du Maroc vers Dubaï ?
Non. Elle traite de l'impôt. Le transfert de fonds d'un résident marocain relève de la réglementation des changes de l'Office des Changes, à vérifier avec votre banque avant de réserver.
Comment savoir si je suis résident fiscal au Maroc ou aux Émirats ?
L'article 4 de la convention départage une personne résidente des deux pays : foyer d'habitation permanent, puis centre des intérêts vitaux, séjour habituel et nationalité. Faites valider votre situation par un conseiller fiscal.
Cevitas accompagne-t-elle les acheteurs marocains ?
Oui. Cevitas, agence agréée RERA cofondée par Ahmed Benjas, accompagne les acheteurs du Maroc et de la diaspora en français, en arabe et en darija, sur WhatsApp au +971 55 772 2710.