Investir dans l'immobilier commercial à Dubaï : bureaux et commerces, les chiffres du DLD
2026-10-26 · 9 min de lecture · Par Ahmed Benjas · BRN 83239, cofondateur et CEO de Cevitas Real Estate
Investir dans l'immobilier commercial à Dubaï, c'est-à-dire acheter un bureau ou un local commercial pour le louer à une entreprise, attire de plus en plus d'investisseurs qui connaissent déjà le résidentiel. Pour en parler avec des faits, nous avons repris toutes les ventes de biens à usage commercial enregistrées au Dubai Land Department (DLD) et publiées en données ouvertes sur data.dubai, ainsi que les contrats de location Ejari. Période étudiée : du 17 octobre 2025 au 16 octobre 2026, comparée aux 12 mois précédents.
Le marché de l'immobilier commercial à Dubaï en chiffres
| Ventes enregistrées au DLD | 17/10/2024 – 16/10/2025 | 17/10/2025 – 16/10/2026 | Évolution |
|---|---|---|---|
| Bureaux (nombre de ventes) | 3 897 | 5 206 | +34 % |
| Commerces (nombre de ventes) | 1 388 | 1 691 | +22 % |
| Bureaux, prix médian au m² | 17 217 AED | 24 946 AED | +45 % |
| Commerces, prix médian au m² | 22 750 AED | 31 982 AED | +41 % |
Sur l'année civile, toutes catégories commerciales confondues (bureaux, commerces, terrains, immeubles), le DLD a enregistré 8 314 ventes du 1er janvier au 16 octobre 2026, contre 7 314 sur la même période de 2025, soit +14 %. À titre de repère, le résidentiel reste de loin le plus gros marché, avec 116 180 ventes sur la même période de 2026 : le commercial est un segment plus étroit, ce qui rend le choix de l'immeuble et du quartier d'autant plus important.
Le prix médian au m² des bureaux est passé de 10 771 AED en 2023 à 13 840 AED en 2024, 18 368 AED en 2025 et 26 182 AED en 2026 (jusqu'au 16 octobre). Une partie de cette hausse vient de la composition des ventes : de nouveaux immeubles de bureaux haut de gamme, vendus sur plan, pèsent davantage dans les chiffres récents. Pour comparer deux biens, raisonnez toujours immeuble par immeuble.
Bureaux à Dubaï : où se font les ventes ?
Le tableau ci-dessous reprend les communautés où le DLD a enregistré le plus de ventes de bureaux sur 12 mois. Le loyer médian vient des nouveaux contrats Ejari de bureaux signés sur la même période (une seule unité par contrat). Le rendement brut indicatif est un simple rapport entre ce loyer médian et le prix médian au m², calculé par Cevitas : il donne un ordre de grandeur, avant charges, vacance et TVA, et ne remplace pas l'étude d'un immeuble précis.
| Communauté (nom DLD) | Ventes de bureaux | Prix médian au m² | Loyer médian au m² par an | Rendement brut indicatif |
|---|---|---|---|---|
| Business Bay | 1 540 | 37 126 AED | 1 712 AED (3 752 contrats) | 4,6 % |
| DMCC (Jumeirah Lake Towers) | 741 | 17 801 AED | 1 378 AED (1 966 contrats) | 7,7 % |
| Jumeirah Village Circle | 168 | 19 787 AED | 1 130 AED (209 contrats) | 5,7 % |
| Barsha Heights | 156 | 20 549 AED | 1 541 AED (567 contrats) | 7,5 % |
| Motor City | 152 | 20 446 AED | 1 229 AED (116 contrats) | 6,0 % |
| Arjan | 111 | 15 485 AED | 1 271 AED (189 contrats) | 8,2 % |
| Silicon Oasis | 108 | 11 495 AED | 1 045 AED (516 contrats) | 9,1 % |
Quatre autres communautés concentrent des ventes de bureaux presque entièrement sur plan, sans encore assez de baux enregistrés pour calculer un loyer fiable : Sufouh Gardens (545 ventes, 44 423 AED/m² en médiane), Downtown Jebel Ali (433 ventes, 21 427 AED/m²), Dubai Sports City (249 ventes, 25 675 AED/m²) et Majan (157 ventes, 18 622 AED/m²). Pour ces projets, le loyer se construit à la livraison : comparez avec les immeubles de bureaux voisins déjà loués.
Business Bay est à la fois le premier marché de bureaux et l'un des quartiers résidentiels les plus actifs : ses prix d'appartements sont détaillés sur notre page prix immobilier à Business Bay, et notre guide pour investir à Business Bay présente le quartier.
Commerces : les quartiers les plus actifs
Les commerces (boutiques en pied d'immeuble, locaux de centres de quartier) se vendent surtout dans les communautés résidentielles denses. Sur 12 mois, le DLD a enregistré le plus de ventes de commerces dans la zone d'Al Barsha South Fourth, qui correspond à Jumeirah Village Circle (213 ventes, 28 029 AED/m² en médiane), Al Warsan First, qui comprend International City (155 ventes, 11 330 AED/m²), Wadi Al Safa 3, qui comprend Majan (124 ventes, 27 373 AED/m²) et Business Bay (119 ventes, 37 022 AED/m²). Un commerce vit de la fréquentation de son immeuble et de sa rue : la qualité de l'emplacement compte davantage que le prix au m².
Sur plan ou livré ?
Sur les 12 derniers mois, 3 168 des 5 206 bureaux vendus (61 %) et 990 des 1 691 commerces (59 %) l'ont été sur plan, selon le DLD. Les règles de protection sont les mêmes que pour un appartement : projet enregistré au DLD, compte séquestre, contrat inscrit au registre provisoire. Elles sont détaillées dans notre guide pour acheter sur plan à Dubaï. Un bureau livré, lui, peut être loué tout de suite, et son immeuble a déjà un historique de loyers et de charges que l'on peut vérifier.
Ce qui change par rapport au résidentiel
La TVA de 5 %
Selon l'Autorité fédérale des impôts (FTA) et le ministère des Finances, la vente et la location d'un bien commercial sont soumises à la TVA au taux normal de 5 %, alors que la location résidentielle en est en principe exonérée. Pour l'achat d'un bien commercial auprès d'un vendeur qui n'est pas le promoteur, la FTA prévoit un paiement de la TVA en ligne, à faire avant le transfert de propriété au Dubai Land Department (guide officiel de la FTA pour les acheteurs de biens commerciaux). Votre conseiller fiscal vous indique ensuite comment traiter la TVA sur les loyers selon votre situation.
L'impôt sur les sociétés
La décision du Conseil des ministres n° 49 de 2023 précise que les revenus d'investissement immobilier d'une personne physique, lorsqu'ils ne nécessitent pas de licence, ne sont pas pris en compte pour l'impôt sur les sociétés. Le guide de la FTA sur l'investissement immobilier des personnes physiques donne les cas pratiques. Un achat via une société suit en revanche les règles de cette société.
Frais d'achat et charges
Les frais d'enregistrement du DLD suivent le même barème que pour un logement (4 % de la valeur, plus des frais administratifs), voir notre article sur les frais d'achat à Dubaï. Les charges de copropriété des immeubles de bureaux sont publiées dans l'index officiel des charges du DLD et se consultent dans l'application Dubai REST : vérifiez-les avant de réserver, car elles pèsent directement sur le rendement net.
Le locataire et le bail
Votre locataire est une entreprise : il a besoin d'une licence commerciale et d'un bail enregistré sur Ejari pour l'adresse de ses locaux. Les baux commerciaux sont souvent plus longs que les baux résidentiels et peuvent prévoir l'aménagement des locaux par le locataire. Les étapes de l'enregistrement Ejari sont expliquées dans notre guide de la gestion locative à Dubaï.
Bureau ou appartement : comment choisir ?
- Le bureau convient à un investisseur qui vise un locataire professionnel, un bail plus long et des immeubles de quartiers d'affaires (Business Bay, DMCC, Barsha Heights).
- L'appartement offre un marché beaucoup plus large (116 180 ventes résidentielles en 2026 jusqu'au 16 octobre), donc plus de choix à l'achat comme à la revente, et des loyers suivis mois par mois dans notre baromètre de l'immobilier à Dubaï.
- Le commerce se choisit d'abord pour son emplacement : immeuble habité, passage, visibilité depuis la rue.
Dans tous les cas, faites vos propres calculs avec le simulateur d'investissement immobilier aux Émirats d'OffPlanSimulator, notre site partenaire, en ajoutant la TVA et les charges propres au commercial. Pour une vue d'ensemble du marché, lisez notre guide pour investir dans l'immobilier à Dubaï.
Un accompagnement Cevitas
Cevitas Real Estate, agence agréée RERA à Dubaï, sélectionne avec vous les immeubles de bureaux et les commerces dont l'historique de ventes et de loyers est vérifiable dans les registres du DLD, puis vous accompagne jusqu'à la mise en location. Échange en français, en anglais ou en arabe au +971 55 772 2710.
Sources et méthode
- Ventes : jeu « Real Estate Transactions » du Dubai Land Department (data.dubai), fichiers du 19 octobre 2026, ventes enregistrées (groupe « Sales ») de biens à usage commercial ; prix au m² = prix / surface enregistrée, médiane.
- Loyers : jeu « Rent Contracts » (Ejari) du DLD (data.dubai), nouveaux contrats de bureaux à usage commercial démarrant du 17 octobre 2025 au 16 octobre 2026, une unité par contrat ; loyer annuel / surface, médiane. Les loyers médians sont affichés pour les communautés comptant au moins 100 contrats.
- Rendement brut indicatif : loyer médian au m² / prix médian au m², calcul Cevitas ; les biens vendus et les biens loués ne sont pas les mêmes.
- TVA : FTA et ministère des Finances. Impôt sur les sociétés : décision n° 49 de 2023.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un bureau à Dubaï ?
Oui. Dans les zones freehold, un étranger peut acheter un bureau ou un commerce en pleine propriété, avec les mêmes étapes d'enregistrement au Dubai Land Department que pour un logement. Les acheteurs non résidents fournissent un passeport valide.
Combien coûte un bureau à Dubaï au m² ?
Selon les ventes enregistrées au DLD du 17 octobre 2025 au 16 octobre 2026, le prix médian d'un bureau est de 24 946 AED le m². Il va de 11 495 AED/m² à Silicon Oasis à 37 126 AED/m² à Business Bay en médiane.
Combien de bureaux se vendent à Dubaï par an ?
Le DLD a enregistré 5 206 ventes de bureaux sur les 12 mois allant du 17 octobre 2025 au 16 octobre 2026, contre 3 897 sur les 12 mois précédents, soit une hausse de 34 %.
Quel rendement attendre d'un bureau à Dubaï ?
En rapportant le loyer médian des nouveaux baux Ejari au prix médian de vente, on obtient un rendement brut indicatif de 4,6 % à Business Bay à 9,1 % à Silicon Oasis sur 12 mois. C'est un ordre de grandeur avant charges, vacance et TVA, à affiner immeuble par immeuble.
La TVA s'applique-t-elle à l'immobilier commercial à Dubaï ?
Oui. Selon l'Autorité fédérale des impôts, la vente et la location d'un bien commercial sont soumises à la TVA de 5 %. Pour un achat auprès d'un vendeur qui n'est pas le promoteur, la TVA se paie en ligne avant le transfert de propriété au DLD.
Les loyers d'un bureau sont-ils soumis à l'impôt sur les sociétés ?
Pour une personne physique, les revenus d'investissement immobilier qui ne nécessitent pas de licence ne sont pas pris en compte pour l'impôt sur les sociétés, selon la décision du Conseil des ministres n° 49 de 2023. Un achat via une société suit les règles de cette société.
Vaut-il mieux acheter un bureau sur plan ou livré ?
61 % des bureaux vendus en 12 mois l'ont été sur plan, avec les protections du compte séquestre et du registre provisoire du DLD. Un bureau livré se loue tout de suite et son immeuble a déjà un historique de loyers et de charges vérifiable.