Malfaçons après livraison à Dubaï : délais, preuves et recours contre le promoteur
2026-11-14 · 9 min de lecture · Par Ahmed Benjas · BRN 83239, cofondateur et CEO de Cevitas Real Estate
À Dubaï, le promoteur doit réparer à ses frais les installations défectueuses pendant 1 an après la remise de votre logement et les défauts de structure pendant 10 ans après le certificat d'achèvement du projet ; au-delà de ces délais, le recours devient beaucoup plus difficile. Ces garanties viennent de l'article 40 de la loi n° 6 de 2019 sur la copropriété, et toute clause contraire du contrat est nulle. Le vrai sujet n'est donc pas de savoir si vous êtes protégé, mais de faire valoir cette protection à temps, avec des preuves, et devant le bon interlocuteur.
Ce guide prend la suite de notre checklist de la remise des clés (ce qu'il faut contrôler le jour J) et de la clause « garanties » de notre lecture du contrat SPA : ici, le défaut est apparu après la livraison et le promoteur ne l'a pas encore corrigé.
Quelle garantie s'applique à votre défaut ?
Tout dépend de la nature du défaut : un équipement qui fonctionne mal relève de la garantie d'un an, un élément porteur ou qui menace la solidité du bâtiment relève de la garantie de dix ans. Les deux délais ne partent pas de la même date, ce qui crée des écarts de plusieurs mois entre les propriétaires d'un même immeuble.
| Type de défaut | Exemples | Délai | Point de départ | Texte |
|---|---|---|---|---|
| Installations défectueuses | Fuite, évacuation bouchée, panne de climatisation, prises ou tableau électrique, sanitaires | 1 an | Remise de l'unité au propriétaire (ou certificat d'achèvement s'il n'en a pas pris possession) | Loi 6/2019, art. 40 b |
| Parties structurelles | Fissures d'éléments porteurs, affaissement, défaut menaçant la solidité ou la sécurité | 10 ans | Certificat d'achèvement du projet | Loi 6/2019, art. 40 a |
| Responsabilité décennale de l'entrepreneur et de l'ingénieur | Effondrement total ou partiel, défaut de stabilité | 10 ans, action dans les 3 ans de la découverte | Livraison de l'ouvrage | Code des transactions civiles (décret-loi fédéral n° 25 de 2025) |
| Retenue sur le compte séquestre | Défauts constatés à la livraison ou apparus dans l'année | 1 an | Achèvement du projet | Loi 8/2007, art. 14 (5 % retenus) |
| Garanties des équipements | Électroménager, chauffe-eau, appareils fournis | Selon le fabricant | Date figurant sur la garantie | Contrat, notices remises à la livraison |
Deux remarques. D'abord, la retenue de 5 % prévue par la loi n° 8 de 2007 sur les comptes séquestres reste bloquée un an après l'achèvement : tant qu'elle n'est pas libérée, le promoteur a une raison financière de traiter les réclamations, ce qui rend les signalements de la première année plus efficaces. Ensuite, le Code civil fédéral a été remplacé par le décret-loi n° 25 de 2025, en vigueur depuis le 1er juin 2026 ; selon les analyses publiées par les cabinets d'avocats, il conserve la responsabilité décennale de dix ans et le délai de trois ans pour agir après la découverte. Faites confirmer ce point par un avocat si votre dossier en dépend.
Exemple chiffré : les dates limites d'un appartement livré en 2026
Pour un projet dont le certificat d'achèvement date du 15 janvier 2026 et un appartement remis le 1er avril 2026, la garantie des installations court jusqu'au 1er avril 2027 et celle de la structure jusqu'au 15 janvier 2036. Les dates sont illustratives ; remplacez-les par celles de votre certificat d'achèvement (demandez-le au promoteur ou à la société de gestion) et de votre procès-verbal de remise.
| Situation | Date de découverte | Garantie applicable | Date limite pour notifier | Couvert ? |
|---|---|---|---|---|
| Climatisation qui ne refroidit plus | 10 janvier 2027 | Installations, 1 an | 1er avril 2027 | Oui, s'il est notifié par écrit avant cette date |
| Fuite sous l'évier signalée oralement en mars, reprise par écrit en mai | Mars 2027 | Installations, 1 an | 1er avril 2027 | Contestable : la seule trace écrite est postérieure au délai |
| Fissure sur un voile porteur | Juin 2031 | Structure, 10 ans | 15 janvier 2036 | Oui |
| Même appartement, mais l'acheteur a repoussé la prise de possession | Février 2027 | Installations, 1 an depuis le certificat d'achèvement | 15 janvier 2027 | Non : la garantie a expiré 2,5 mois plus tôt |
La dernière ligne est le piège le moins connu : retarder la remise des clés pour une raison de convenance ne repousse pas la garantie, au contraire. Si vous refusez la livraison pour des réserves sérieuses, faites-le par écrit et faites acter les réserves ; ne laissez pas simplement passer le temps.
Les 6 étapes d'une réclamation efficace
Un recours se gagne sur la preuve : une date de découverte établie, une notification écrite reçue par le promoteur avant la fin du délai, et une description technique du défaut. Les échanges téléphoniques ou les messages à un employé du chantier ne suffisent pas.
- Constatez et datez. Photos et vidéos horodatées, relevé des dégâts (plafond, parquet, mobilier), copie du procès-verbal de remise et de la liste de réserves du snagging. Si un défaut figurait déjà sur cette liste sans avoir été levé, dites-le : il est antérieur à la livraison.
- Qualifiez le défaut. Installation (1 an) ou structure (10 ans), partie privative ou partie commune : cela détermine le délai et l'interlocuteur. En cas de doute, raisonnez sur le délai le plus court.
- Notifiez par écrit le promoteur. Courriel au service client indiqué dans le SPA, doublé d'un courrier si le contrat prévoit une adresse de notification. Mentionnez le numéro d'unité, la date de découverte, la description, les pièces jointes et un délai raisonnable d'intervention. Gardez l'accusé de réception ou le numéro de ticket.
- Limitez le dommage sans détruire la preuve. Coupez l'eau, protégez le mobilier, mais ne faites pas réparer par un tiers avant que le promoteur ait pu constater, sauf urgence documentée : une réparation non constatée peut vous priver de remboursement.
- Faites établir un rapport technique si le promoteur conteste. Un ingénieur ou un bureau de contrôle indépendant établit la cause, la nature (installation ou structure) et le coût des travaux. C'est la pièce centrale en cas de litige ; les juridictions peuvent aussi nommer leur propre expert.
- Escaladez. Relance écrite avec mise en demeure, puis, sans réponse, saisine de l'instance compétente (voir plus bas). Vérifiez d'abord la clause « litiges » du SPA : juridiction de Dubaï ou arbitrage.
Parties communes : la société de gestion et le comité des propriétaires
Une infiltration par la toiture, un ascenseur défaillant ou une fissure dans le parking ne se réclament pas seul : c'est la société de gestion de l'immeuble, et le comité des propriétaires quand il existe, qui portent le dossier auprès du promoteur. Dans les grands projets, le promoteur gère lui-même les parties communes au début, souvent via une société de gestion qu'il a désignée ; il est alors à la fois débiteur de la garantie et gestionnaire, d'où l'intérêt d'un comité actif.
Le comité des propriétaires compte au plus neuf membres, enregistrés par la RERA via le site du DLD ou l'application Dubai REST. Selon le Dubai Media Office, un candidat doit résider dans l'immeuble, détenir une Emirates ID, fournir un certificat de bonne conduite de la police de Dubaï et être à jour de ses charges. Un investisseur qui vit en France ou au Maroc ne peut donc pas y siéger : il doit écrire à la société de gestion, mettre le comité en copie et suivre l'avancement via son gestionnaire. Les questions de budget et de charges de copropriété relèvent du même circuit.
Si le promoteur ne répond pas : qui saisir ?
Les litiges sur les droits et obligations prévus par la loi sur la copropriété relèvent du Rental Disputes Center (RDC) de Dubaï, qui passe d'abord par une tentative de conciliation ; un litige purement contractuel peut, selon le SPA, relever des tribunaux de Dubaï ou d'un arbitrage. Le RDC indique que sa compétence a été étendue en 2019 aux litiges des biens en copropriété ; les demandes y sont examinées par un service de conciliation avant d'aller devant les comités de première instance.
| Interlocuteur | Pour quoi | Ce qu'il faut apporter |
|---|---|---|
| Service client du promoteur | Tout défaut dans le délai de garantie | Notification écrite, photos, numéro d'unité |
| Société de gestion / comité des propriétaires | Parties communes, gestion de l'immeuble | Signalement écrit, copie au comité |
| Rental Disputes Center | Litiges relevant de la loi 6/2019 sur la copropriété | Contrat, preuves de notification, rapport technique |
| Tribunaux de Dubaï ou arbitrage | Selon la clause « litiges » du SPA, litiges contractuels importants | Avocat inscrit aux Émirats, rapport d'expert |
Pour un défaut de quelques milliers de dirhams, la négociation écrite suffit le plus souvent ; un contentieux devient rationnel quand le coût des travaux ou la perte de loyer dépasse nettement le coût d'un avocat et d'un expert. Demandez un devis avant d'engager une procédure.
Trois situations particulières
Vous avez acheté en revente
Les délais légaux partent du certificat d'achèvement et de la première remise des clés : ils ne repartent pas à zéro quand le bien change de propriétaire. Un appartement livré il y a deux ans n'a donc plus de garantie sur les installations. La clause « en l'état » du Form F vous lie au vendeur ; votre éventuel recours contre le promoteur pour la structure est une question à faire vérifier par un avocat. Faites inspecter avant de signer et demandez au vendeur l'historique des réclamations.
Le bien est loué
Votre locataire vous signale le problème ; c'est à vous, propriétaire, de le notifier au promoteur dans les délais. Demandez à votre gestionnaire de transmettre chaque signalement par écrit le jour même, et de distinguer ce qui relève de l'entretien courant (à votre charge) de ce qui relève de la garantie.
Vous vivez à l'étranger
Programmez une inspection complète vers le dixième mois après la remise, pour notifier tous les défauts restants avant la fin de l'année de garantie. C'est le réflexe le plus rentable pour un propriétaire à distance. Un gestionnaire ou un mandataire peut s'en charger : voir notre guide de la gestion locative à Dubaï.
Notre accompagnement
Cevitas est une agence immobilière agréée RERA (ORN 49294) spécialisée dans l'achat sur plan. Pour investir à Dubaï avec Cevitas, nous suivons avec vous, en français, les étapes qui suivent la signature : livraison, inspection, réserves et premières réclamations. Vous êtes suivi par l'équipe d'Ahmed Benjas, cofondateur et CEO, courtier agréé RERA (BRN 83239) et plus de 20 ans en finance, qui présente son approche de l'immobilier à Dubaï pour les francophones. Pour comprendre en amont comment fonctionne un achat avant livraison, lisez notre guide de l'immobilier sur plan à Dubaï. Nous ne sommes pas avocats : un litige avec un promoteur se prépare avec un avocat exerçant aux Émirats.
Sources : loi n° 6 de 2019 sur la copropriété (art. 40) et loi n° 8 de 2007 sur les comptes séquestres (art. 14), portail législatif de Dubaï ; Rental Disputes Center, page « About RDC » ; Dubai Media Office, 26 février 2025 ; décret-loi fédéral n° 25 de 2025 (Code des transactions civiles), d'après les commentaires publiés de cabinets d'avocats. Consultés le 14 novembre 2026. Les dates de l'exemple sont illustratives. Ce guide est une information générale, pas un avis juridique ; un investissement immobilier comporte un risque de perte en capital.
Questions fréquentes
Le délai d'un an court-il si je n'ai pas encore pris possession de l'appartement ?
Oui. Selon l'article 40 de la loi n° 6 de 2019, si le propriétaire ne prend pas possession de son unité, l'année de garantie des installations court à partir du certificat d'achèvement du projet. Retarder la remise des clés réduit donc la période pendant laquelle vous pourrez signaler un défaut.
Un défaut signalé au 11e mois mais réparé après le 12e est-il couvert ?
Ce qui compte est d'avoir notifié le défaut par écrit pendant le délai de garantie : gardez la preuve d'envoi et l'accusé de réception. Si la réparation tarde, relancez par écrit en rappelant la date de votre première notification.
Le promoteur peut-il refuser en invoquant un mauvais usage ?
Il peut contester la cause du défaut : la garantie couvre les défauts des installations et de la structure, pas l'usure normale ni le manque d'entretien. En cas de désaccord, un rapport d'ingénieur indépendant établit la cause ; c'est la pièce qui fait foi en conciliation ou devant un juge.
Puis-je faire réparer moi-même et me faire rembourser ?
Seulement en cas d'urgence, et après avoir documenté le défaut et prévenu le promoteur par écrit. Une réparation faite avant tout constat prive le promoteur de la possibilité de vérifier et peut compromettre le remboursement.
Une clause du SPA peut-elle réduire la garantie à six mois ?
Non. L'article 40 de la loi n° 6 de 2019 rend nul tout accord contraire aux garanties qu'il prévoit. Le SPA peut ajouter des garanties, pas retirer celles de la loi.