Form F à Dubaï : le contrat d'achat d'un bien en revente, clause par clause

Form F à Dubaï : le contrat d'achat d'un bien en revente, clause par clause

2026-11-14 · 9 min de lecture · Par Ahmed Benjas · BRN 83239, cofondateur et CEO de Cevitas Real Estate

Le Form F, ou « contrat F », est le contrat de vente standard que le Dubai Land Department (DLD) impose entre le vendeur et l'acheteur d'un bien déjà construit à Dubaï : il fixe le prix, le dépôt, la date de transfert et ce qui se passe si l'une des parties se retire. On l'appelle aussi MOU (memorandum of understanding) dans le jargon des agences. Il joue pour la revente le rôle que le contrat SPA joue pour l'achat sur plan, avec une différence de taille : ce n'est pas un contrat rédigé par un promoteur, mais un modèle public du DLD, identique pour tous.

Nous avons lu le modèle officiel publié par le DLD (« Property Sales Contract between Seller and Buyer ») clause par clause. Ce guide complète notre article sur les étapes d'un achat à Dubaï, où le Form F n'occupe qu'une ligne.

Qu'est-ce que le Form F et quand le signe-t-on ?

Le Form F se signe une fois l'offre acceptée, avant le transfert de propriété : c'est lui qui engage le vendeur et l'acheteur jusqu'au rendez-vous au centre d'enregistrement. Le DLD a créé trois contrats unifiés, obligatoires depuis le 1er mai 2014 pour toutes les ventes : le contrat A entre le vendeur et son agent, le contrat B entre l'acheteur et son agent, et le contrat F entre le vendeur et l'acheteur.

En pratique, le Form F n'est plus un papier rempli à la main. Selon le parcours décrit par le DLD, l'agent du vendeur le crée dans l'application Dubai REST (ou le portail Dubai Brokers) à partir des contrats A et B déjà approuvés, y saisit le prix, le plan de paiement, la durée et la répartition des frais, puis le soumet pour approbation. Conséquence directe : si votre agent n'a pas de contrat B enregistré avec vous, il ne peut pas générer le Form F dans le système.

Ce que le Form F dit vraiment : les 8 clauses à lire

Huit clauses du modèle décident de votre risque : le dépôt, le financement, le défaut de chaque partie, le prix, les dettes du vendeur, les baux en cours et l'état du bien. Les numéros ci-dessous sont ceux de la version 2021 publiée par le DLD.

1. Le chèque de dépôt (clauses 6 à 8)

À la signature, l'acheteur remet au vendeur un chèque de dépôt qui reste détenu en garantie : il ne peut être encaissé ou libéré qu'avec les instructions écrites des deux parties ou une décision de justice. Le vendeur ne peut l'encaisser qu'après l'enregistrement du transfert, ou si l'acheteur ne va pas au bout. Le modèle laisse le montant en blanc ; la pratique du marché est un dépôt d'environ 10 % du prix. Le solde se paie au transfert par chèque de banque (manager's cheque) ou par un autre moyen accepté par le DLD. Ne virez jamais le dépôt sur le compte personnel d'un intermédiaire.

2. La condition de financement (clauses 9 et 10)

Si vous achetez à crédit, le contrat doit le dire : vous devez alors déposer votre demande de prêt par écrit dans les 5 jours ouvrables suivant la signature, et si le prêt n'est pas obtenu dans le délai convenu, le contrat est nul et le dépôt vous est intégralement rendu. C'est la protection la plus importante pour un non-résident, qui obtient en général 50 à 60 % de financement et passe un examen bancaire plus long : notre guide du crédit immobilier pour non-résident détaille les conditions. Le délai, lui, est en blanc : demandez un délai réaliste (plusieurs semaines) plutôt qu'un délai court imposé par le vendeur.

3. Les frais de transfert (clause 11)

Le modèle prévoit 4 % de frais de transfert et laisse aux parties le soin d'écrire qui en paie quelle part. Le barème du DLD affecte 2 % au vendeur et 2 % à l'acheteur, mais l'usage à Dubaï est que l'acheteur règle souvent la totalité : c'est un point de négociation, à écrire noir sur blanc. Le détail de tous les frais figure dans notre article sur les frais d'achat à Dubaï.

4. Si l'acheteur se retire (clause 12)

Si vous ne payez pas ou ne vous présentez pas au transfert dans les délais pour une raison qui dépend de vous, le vendeur peut résilier le contrat et garder le dépôt. Les dates ne peuvent être modifiées que par un accord écrit signé des deux parties (clause 5).

5. Si le vendeur se retire ou livre en retard (clauses 13 à 15)

Si le vendeur ne va pas au bout pour une raison qui dépend de lui, il vous rend tout le dépôt et vous verse en plus un montant égal ; s'il vous remet le bien en retard, il vous indemnise sur la base de la valeur locative pendant toute la durée du retard. Le bien doit être remis le jour du transfert dans l'état où il était à la signature, avec les chèques ou sommes liés à un bail en cours.

6. Le prix est fixe (clause 16)

Une fois signé, le prix ne peut plus être revu à la hausse ni à la baisse à cause d'une variation du marché. Un vendeur qui reçoit une meilleure offre ne peut pas renégocier sans s'exposer à la clause 15.

7. Les dettes du vendeur (clause 17 et clause 19)

Le vendeur doit régler avant le transfert toutes les sommes dues au promoteur, amendes, taxes et frais, et garantit que le bien est libre de litiges, d'hypothèques et de dettes. En pratique, c'est ce que vérifie le promoteur avant de délivrer l'e-NOC (certificat de non-objection), que le vendeur obtient via l'application Dubai REST : sans lui, pas de transfert en zone freehold. Demandez au vendeur l'état des charges de copropriété avant de signer.

8. Les baux et l'état du bien (clauses 18 et 20)

Le vendeur confirme que le bien n'est grevé d'aucun bail ni restriction qui gênerait votre usage, sauf ce qui est écrit au contrat ; vous, vous reconnaissez l'avoir visité et l'acheter en l'état. Si l'appartement est loué, le Form F doit mentionner le bail : vérifiez sa date de fin et son enregistrement Ejari, car c'est lui qui dira quand vous pourrez relouer ou occuper. Et comme vous achetez « en l'état », faites inspecter le bien avant de signer, pas après.

Exemple chiffré : ce que vous engagez sur un appartement à 1 250 000 AED

Sur un appartement d'une chambre acheté comptant 1 250 000 AED en revente (ordre de grandeur de la médiane DLD sur 12 mois pour ce type de bien), les frais de l'acheteur vont d'environ 56 000 à 81 000 AED selon le partage des 4 %, et le dépôt engagé à la signature est d'environ 125 000 AED. Les frais ci-dessous sont ceux affichés par le DLD pour l'enregistrement d'une vente ; la commission d'agence est la pratique courante du marché.

Le partage des 4 % pèse donc à lui seul 25 000 AED (environ 6 100 €) : c'est la ligne la plus rentable à négocier. Ajoutez, si vous empruntez, les frais d'enregistrement de l'hypothèque (0,25 % du montant prêté selon le DLD) et les frais de la banque.

Ce que devient le dépôt de 125 000 AED (≈ 30 500 €) selon le scénario :

La troisième ligne est le piège le plus coûteux pour un acheteur qui a besoin d'un prêt : signer un Form F sans condition de financement en comptant sur un crédit qui n'est pas encore accordé.

Si le vendeur a encore un crédit sur le bien

Un bien hypothéqué se vend normalement, mais le transfert suit une procédure spécifique du DLD : le prix est réparti en plusieurs chèques de banque, dont un pour solder la dette du vendeur. Selon le service du DLD pour la vente d'un bien hypothéqué, il faut une lettre de la banque du vendeur indiquant le montant restant dû, puis trois chèques de banque : un au nom de la banque (ou du promoteur) pour la dette, un au nom du vendeur pour le solde, un au nom du DLD pour les 4 %. Le vendeur obtient ensuite la mainlevée et le transfert est finalisé. Vérifiez dans le Form F que le montant de l'hypothèque est renseigné : c'est ce qui permet de calibrer les chèques et le calendrier.

Signer et finaliser depuis l'étranger

Le Form F lui-même est créé et approuvé de façon numérique ; c'est le rendez-vous de transfert qui demande votre présence ou celle d'un mandataire. Au centre d'enregistrement (trustee), un passeport valide suffit pour un étranger non résident, et la présence d'un représentant se fait par procuration légale, que le DLD liste parmi les documents. Le transfert lui-même prend une vingtaine de minutes selon le DLD ; entre la signature du Form F et le titre de propriété, comptez en général 3 à 4 semaines comptant et 4 à 8 semaines avec un crédit. Pour la procuration, voir notre guide pour acheter un bien à Dubaï à distance.

1. Vérifiez que l'agent qui vous fait signer est enregistré (numéro BRN) et qu'un contrat B existe entre vous.
2. Faites remplir les cases en blanc : montant du dépôt, délai de transfert, délai de financement, partage des 4 %.
3. Si vous empruntez, exigez la condition de financement par écrit.
4. Demandez la copie du titre de propriété du vendeur et, s'il y a un crédit, le montant restant dû.
5. Faites mentionner tout bail en cours et demandez l'Ejari.
6. Conservez la copie du chèque de dépôt et du Form F approuvé.

Notre accompagnement

Cevitas est une agence immobilière agréée RERA (ORN 49294) spécialisée dans l'achat sur plan. Si vous hésitez entre un bien en revente et un bien neuf, nous comparons avec vous, en français, les deux contrats, les frais et les calendriers de paiement. Pour investir à Dubaï avec Cevitas, vous êtes suivi par l'équipe d'Ahmed Benjas, cofondateur et CEO, courtier agréé RERA (BRN 83239) et plus de 20 ans en finance, qui présente son approche de l'immobilier à Dubaï pour les francophones. Pour comparer avec un achat neuf, voir notre guide pour acheter un appartement à Dubaï. Nous ne sommes pas avocats : pour un montage atypique (société, indivision, succession), faites relire le contrat par un avocat exerçant aux Émirats.

Sources : Dubai Land Department, modèle « Property Sales Contract between Seller and Buyer » (contrat F, version 2021), annonce des contrats unifiés (2014), parcours de création du contrat F, services « Property Sale Registration » et « Request to register the sale of a mortgaged property », consultés le 14 novembre 2026. Le dépôt de 10 % et la commission de 2 % sont des pratiques de marché, pas des règles légales ; conversion à environ 4,10 AED pour 1 €. Ce guide est une information générale, pas un avis juridique ; un investissement immobilier comporte un risque de perte en capital.