Oqood à Dubaï : ce que prouve l'enregistrement d'un achat sur plan, frais et vérifications

Oqood à Dubaï : ce que prouve l'enregistrement d'un achat sur plan, frais et vérifications

2026-11-13 · 9 min de lecture · Par Ahmed Benjas · BRN 83239, cofondateur et CEO de Cevitas Real Estate

L'Oqood (« contrats » en arabe) est l'inscription d'une vente sur plan au registre foncier provisoire du Dubai Land Department (DLD). C'est elle, et non le contrat signé avec le promoteur, qui rend votre achat opposable : la loi déclare nulle toute vente sur plan qui n'y est pas inscrite. Le promoteur s'en charge, vous recevez un certificat électronique, et ce certificat est converti en titre de propriété à la remise des clés.

Cet article reprend les textes publiés au portail législatif de Dubaï (loi n° 13 de 2008) et les fiches de service du DLD. Il complète notre guide de l'achat sur plan à Dubaï et notre article sur le compte séquestre (escrow) : l'escrow protège votre argent, l'Oqood protège votre droit sur le logement.

Qu'est-ce que l'Oqood, exactement ?

L'Oqood est le nom du registre provisoire (« Interim Real Property Register ») créé par la loi n° 13 de 2008, et par extension le certificat qui prouve votre inscription. Tant que l'immeuble n'est pas achevé, il n'existe pas de titre de propriété définitif (title deed) pour votre appartement : le DLD enregistre donc la vente dans un registre d'attente, rattaché à un projet lui-même enregistré.

Quatre articles de la loi suffisent à comprendre son rôle :

• Article 3 : toute vente ou disposition d'un bien sur plan qui n'est pas inscrite au registre provisoire est nulle.
• Article 6 : un logement inscrit au registre provisoire peut être vendu, hypothéqué ou faire l'objet de toute autre disposition légale. C'est ce qui rend possible la revente et le crédit avant livraison.
• Article 8 : à l'achèvement, le promoteur doit inscrire le projet au registre foncier définitif, et chaque logement est enregistré au nom de l'acheteur qui a rempli ses obligations contractuelles.
• Article 10 : un contrat de vente sur plan signé avant l'approbation du projet par les autorités est nul. Un projet sans numéro d'enregistrement ne peut donc pas produire d'Oqood.

Oqood ou titre de propriété : quelle différence ?

L'Oqood prouve un droit sur un logement en construction ; le titre de propriété prouve la propriété d'un logement achevé. Les deux sont délivrés par le DLD, mais ils ne permettent pas la même chose.

Qui enregistre l'Oqood, et dans quel délai ?

C'est le promoteur qui dépose la demande, pas vous. La fiche de service du DLD « Request to register the initial sale » précise que la demande est faite par le promoteur sur son portail Oqood. Pour un particulier, le DLD demande seulement une copie du contrat de vente (SPA), une pièce d'identité émiratie ou, pour un non-résident, un passeport valide. C'est pour cela qu'un achat sur plan peut se faire entièrement à distance, comme nous l'expliquons dans notre guide pour acheter à Dubaï sans se déplacer.

Deux délais officiels encadrent l'opération :

• la vente doit être inscrite au registre provisoire dans les 90 jours suivant la signature, selon la fiche DLD du service d'enregistrement d'une vente avec hypothèque initiale ;
• le promoteur, qui encaisse les frais d'enregistrement auprès de l'acheteur, doit les reverser au DLD dans un délai maximal de 60 jours, sous peine de pénalités de retard, comme l'a rappelé le DLD dans un communiqué du 31 mai 2021.

En pratique, comptez donc quelques semaines entre la signature du SPA et la réception du certificat. Au-delà de deux mois, ce n'est plus un délai normal, c'est un signal d'alerte.

Combien coûte l'Oqood ?

L'essentiel du coût, ce sont les 4 % du DLD, payés au moment de l'Oqood et donc dès le début de l'achat. La fiche de service du DLD décompose ainsi les frais :

La fiche du DLD répartit les 4 % entre vendeur et acheteur, mais le DLD indique lui-même, dans son communiqué de 2021, que l'acheteur règle les frais d'enregistrement au promoteur selon l'accord conclu entre eux. Lisez la clause des frais de votre SPA : si elle ne dit rien, posez la question par écrit. Le détail de tous les autres frais figure dans notre article sur les frais d'achat immobilier à Dubaï.

Exemple chiffré : la trésorerie de départ

Pour un 1 chambre à 1 250 000 AED avec 10 % d'acompte, il faut environ 180 000 AED disponibles au départ, et non 125 000 AED. Hypothèses illustratives : prix égal à la médiane DLD sur 12 mois d'un 1 chambre, acompte de 10 % à la réservation, 4 % DLD entièrement à la charge de l'acheteur, frais administratifs du promoteur de 5 000 AED.

Lecture : sur plan, les 4 % représentent presque la moitié de l'acompte. C'est une somme qui ne sera jamais récupérée en cas de revente, et dont le sort en cas de résiliation dépend de la procédure suivie et de votre contrat. Intégrez-la à votre budget et à votre calcul de rendement, comme un coût d'acquisition à part entière.

Comment vérifier votre Oqood depuis l'étranger

Un certificat Oqood authentique vient du DLD, pas du promoteur, et il doit correspondre exactement à votre contrat. Selon la fiche du DLD, le certificat électronique d'enregistrement provisoire est envoyé par e-mail à l'acheteur. À réception :

1. Contrôlez les données : votre nom tel qu'il figure sur le passeport, le numéro du logement, le projet, la surface et le prix doivent être identiques au SPA. Une erreur se corrige par une demande de modification des données de l'enregistrement provisoire, déposée par le promoteur auprès du DLD : faites-la corriger tout de suite, pas à la livraison.
2. Retrouvez le bien dans l'application Dubai REST du DLD : vos biens enregistrés y apparaissent, et c'est aussi là que se consultent l'avancement du projet et les paiements.
3. Vérifiez le projet lui-même : numéro d'enregistrement, promoteur, pourcentage d'avancement et compte séquestre. Un projet non approuvé ne peut pas produire d'Oqood valable (article 10).
4. En cas de doute, appelez le centre de service du DLD (800 4488) ou présentez-vous à un centre d'enregistrement agréé avec votre certificat.

Si le certificat n'arrive pas après six à huit semaines, demandez-le par écrit au promoteur en citant la loi n° 13 de 2008 et le délai de 90 jours. Sans réponse claire, signalez-le au DLD, et ne versez pas l'échéance suivante avant d'avoir une réponse écrite : sans Oqood, vous n'avez aucun droit enregistré sur le logement.

Ce que devient l'Oqood pendant la vie du projet

L'Oqood suit votre achat jusqu'à la remise des clés : il est transféré si vous revendez, grevé si vous empruntez, radié si le contrat est résilié, et converti en titre à la livraison.

Revente avant livraison

Le nouvel acheteur reprend votre contrat et l'Oqood est mis à son nom, une fois obtenu l'accord du promoteur, qui exige en général que 30 à 40 % du prix aient été payés. L'article 7 de la loi interdit au promoteur de facturer des frais sur une revente au-delà des frais administratifs approuvés par le DLD : demandez le montant et la base de ces frais avant de signer avec votre acheteur. Le reste de la procédure est détaillé dans notre guide pour revendre un bien sur plan.

Crédit sur un bien sur plan

Si une banque finance votre achat, l'hypothèque est inscrite au registre provisoire en même temps que la vente, moyennant des frais de 0,25 % du montant emprunté selon la fiche du DLD. Pour un bien sur plan, la CBUAE limite le crédit à 50 % de la valeur.

Défaut de paiement et radiation

Si l'acheteur cesse de payer, le promoteur ne peut pas radier l'Oqood de lui-même. Il doit suivre la procédure de l'article 11 de la loi (notification du DLD, 30 jours pour régulariser), puis déposer une demande de radiation de l'enregistrement provisoire, qui suppose un avertissement envoyé depuis au moins un mois et un montant réclamé sans pénalités ajoutées. Les retenues autorisées selon l'avancement sont détaillées dans notre guide de l'achat sur plan.

Livraison : du registre provisoire au titre définitif

À l'achèvement, le promoteur inscrit le projet au registre définitif et votre logement est enregistré à votre nom, à condition d'avoir payé le solde dû (article 8). Les 4 % ayant été réglés à l'Oqood, il reste principalement les frais de titre (250 AED pour un appartement) et de plan (250 AED pour un logement) indiqués par le DLD, en plus des éventuels frais de remise des clés prévus par le contrat. Si la surface livrée est sensiblement inférieure à celle du contrat, l'article 12 vous ouvre droit à une indemnisation ; si elle est supérieure, le promoteur ne peut pas augmenter le prix.

Les signaux d'alerte à connaître

La plupart des problèmes liés à l'Oqood se voient avant qu'ils ne coûtent cher.

• On vous demande de payer avant que le projet ait un numéro d'enregistrement au DLD.
• Le certificat tarde au-delà de deux mois, ou on vous en envoie une simple « copie » produite par le promoteur.
• Le vendeur d'une revente sur plan refuse de vous montrer l'Oqood à son nom, ou le nom ne correspond pas.
• Les 4 % doivent être versés sur un compte qui n'est ni celui du promoteur ni le compte séquestre du projet.
• Les frais de transfert annoncés pour une revente ne sont adossés à aucun barème écrit.

Pour Ahmed Benjas, cofondateur et CEO de Cevitas et courtier agréé RERA, un achat sur plan se juge sur ses preuves officielles plus que sur sa brochure, comme il l'explique dans son avis sur l'investissement à Dubaï. Pour investir à Dubaï avec Cevitas, agence agréée RERA (ORN 49294), nous vérifions avec vous le numéro du projet et le compte séquestre avant la réservation, puis nous suivons la réception de votre certificat Oqood jusqu'à son contrôle. Les termes techniques de cet article sont définis dans notre glossaire de l'immobilier à Dubaï.

Sources : loi de Dubaï n° 13 de 2008 sur le registre foncier provisoire (art. 3, 6, 7, 8, 10, 11, 12), modifiée par la loi n° 19 de 2020 ; fiches de service du Dubai Land Department « Request to register the initial sale », « Request to register a sale associated with an initial mortgage » et « Request for Termination of Initial Registration » ; communiqué du DLD du 31 mai 2021. Montants consultés le 13 novembre 2026, susceptibles d'évoluer. Cet article est informatif et ne remplace pas l'avis d'un avocat sur votre contrat. Un investissement sur plan comporte des risques, dont le retard, la perte de valeur et la perte en capital.