Acheter un bien à Dubaï via une société ou en nom propre : que choisir ?

Acheter un bien à Dubaï via une société ou en nom propre : que choisir ?

2026-11-15 · 9 min de lecture · Par Ahmed Benjas · BRN 83239, cofondateur et CEO de Cevitas Real Estate

Pour un investisseur particulier non résident qui achète un ou deux appartements à Dubaï, la détention en nom propre est presque toujours la plus simple et la moins taxée : aucun impôt émirien sur les loyers ni sur la plus-value, et un titre de propriété à votre nom. Passer par une société ajoute un impôt possible de 9 %, des frais annuels, des déclarations et, pour un résident français, un risque d'imposition en France des bénéfices que la société ne vous a même pas versés. Une structure a du sens dans des cas précis, que nous détaillons ci-dessous.

Ce guide complète notre article sur la fiscalité d'un résident français qui investit à Dubaï et nos pages pays. Il répond à une question que l'on nous pose souvent au moment de réserver un bien sur plan : « dois-je acheter à mon nom ou monter une société ? »

Qui peut être propriétaire d'un bien à Dubaï ?

Un particulier étranger peut acheter en pleine propriété (freehold) dans les zones ouvertes aux étrangers avec son seul passeport ; une société peut aussi être propriétaire, à condition d'être enregistrée au Dubai Land Department (DLD). Le service officiel d'enregistrement des sociétés au DLD accepte notamment les SARL (LLC) émiriennes, les entités de zone franche, les sociétés étrangères et du Golfe, et les succursales.

• Société de zone franche : le DLD demande la licence ou le certificat d'immatriculation, les statuts, les pièces d'identité de l'associé et un certificat de non-objection (NOC) de l'autorité de la zone franche autorisant la société à détenir un bien. Toutes les zones franches ne le délivrent pas pour tout type de société : vérifiez avant de créer la structure.
• Société étrangère (SCI française, société belge ou marocaine) : certificat d'immatriculation ou extrait, statuts, pièces d'identité des associés.
• Frais d'enregistrement au DLD : 2 000 AED pour une LLC, 4 000 AED pour une société à associés étrangers, plus TVA, puis 500 AED à chaque modification des documents.

Ces frais s'ajoutent aux frais d'achat habituels, dont les 4 % du DLD, détaillés dans notre guide des frais d'achat à Dubaï.

Ce que change l'impôt sur les sociétés émirien

C'est le point décisif : depuis l'impôt fédéral sur les sociétés, la détention en nom propre et la détention en société ne sont plus traitées de la même façon aux Émirats.

Les sources : le guide de la FTA sur l'investissement immobilier des personnes physiques confirme que ces revenus, en nom propre et sans licence, ne sont pas soumis à l'impôt, quel que soit leur montant (une location courte durée exploitée sous licence peut sortir de cette exclusion). Le guide d'Invest in Dubai sur les structures immobilières rappelle le taux de 9 % au-delà de 375 000 AED pour toutes les sociétés résidentes, y compris en zone franche : le taux de 0 % ne vise que des biens commerciaux loués entre entités de zone franche, pas un appartement loué à un particulier. Enfin, le guide de la FTA sur les non-résidents précise qu'une société étrangère qui tire un revenu d'un bien situé aux Émirats y a un lien de rattachement (décision du Cabinet n° 56 de 2023) et doit s'enregistrer ; cette règle ne vise pas les particuliers.

Exemple chiffré : un appartement de 1,5 million de dirhams

Sur un seul bien, l'impôt émirien de la société reste souvent nul tant que le bénéfice de l'année ne dépasse pas 375 000 AED ; il apparaît l'année de la revente. Hypothèses, à titre d'illustration : achat 1 500 000 AED (environ 366 000 € à 4,10 AED pour 1 €), loyer net de charges de 75 000 AED par an (5 % du prix, hors vacance), revente après cinq ans. Calcul simplifié, hors amortissements, intérêts et frais de structure.

Ces prix de revente sont des hypothèses, pas des prévisions : un bien peut aussi se revendre en dessous de son prix d'achat. La leçon est ailleurs. En société, vous payez chaque année une licence, une comptabilité et une déclaration fiscale pour un impôt qui, au mieux, reste nul ; en nom propre, vous n'avez ni impôt ni déclaration aux Émirats. Avec plusieurs biens dans la même société, le seuil de 375 000 AED est atteint beaucoup plus vite.

Le piège côté français : l'article 123 bis du CGI

Si vous êtes résident fiscal de France et détenez au moins 10 % d'une société établie aux Émirats, ses bénéfices peuvent être imposés en France à votre nom, même s'ils ne vous sont pas distribués, avec une base majorée de 25 %. C'est l'article 123 bis du code général des impôts, qui vise les entités soumises à un régime fiscal privilégié, c'est-à-dire un impôt inférieur de plus de moitié à celui qui serait dû en France (article 238 A) : un taux de 0 % ou de 9 % face à un impôt français sur les sociétés de 25 % entre typiquement dans cette définition.

Selon la doctrine fiscale (BOFiP), ce revenu est traité comme un revenu de capitaux mobiliers, déclaré ligne 2GO de la 2042-C, et majoré de 25 % pour l'impôt sur le revenu. Comparez avec la détention en nom propre : les loyers se déclarent en France, mais l'article 19 de la convention France-Émirats leur attache un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant (détail dans notre guide pour investir à Dubaï depuis la France). Une société émirienne peut donc transformer un revenu largement neutralisé en revenu imposé et majoré. Ce mécanisme comporte des exceptions étroites et des règles de calcul précises : faites-le chiffrer par un fiscaliste avant de créer quoi que ce soit.

Une SCI française qui achète à Dubaï n'échappe pas non plus aux Émirats : elle y devient contribuable comme société étrangère (voir plus haut), avec ses propres déclarations, en plus de ses obligations françaises.

Et pour les autres pays francophones ?

• Belgique : la « taxe Caïman » peut rendre transparente une construction juridique faiblement imposée et imposer ses revenus chez le fondateur ; le régime a été durci en 2024 selon le SPF Finances. Voir notre page pour investir à Dubaï depuis la Belgique.
• Suisse : les règles varient selon le canton et le type de structure ; détenir en direct reste la base de calcul la plus lisible. Voir investir à Dubaï depuis la Suisse.
• Maroc : pour un résident, prendre des parts dans une société étrangère relève de la réglementation des changes, plus contraignante qu'un achat en direct ; la situation d'un Marocain résidant à l'étranger est différente. Voir notre guide pour investir à Dubaï depuis le Maroc.

Revente, succession, Golden Visa : ce que la société change

La société ne fait pas disparaître les frais du DLD, ne remplace pas un testament et complique le dossier de Golden Visa.

Revendre les parts plutôt que le bien

Une idée répandue consiste à revendre la société plutôt que l'appartement pour éviter les 4 % de frais de transfert. Selon le guide d'Invest in Dubai, le DLD perçoit des frais pouvant aller jusqu'à 4 % de la valeur de marché lorsque le bénéficiaire effectif d'un bien change. Apporter un bien que vous détenez déjà à une société dont vous êtes propriétaire coûte en revanche en général 0,125 %.

Transmettre

Le DLD indique que la cession des parts d'une société ne transfère pas automatiquement le bien à vos héritiers : il faut une décision de justice ou une lettre officielle. Une société ne dispense donc pas d'organiser la succession d'un bien à Dubaï ; certaines fondations (DIFC, fondations familiales) peuvent être fiscalement transparentes, mais elles relèvent d'un conseil juridique dédié.

Golden Visa

Les conditions publiées pour le visa investisseur immobilier visent le propriétaire inscrit au titre de propriété, avec un seuil de 2 millions de dirhams (voir notre guide du Golden Visa par l'immobilier). Si le titre est au nom d'une société, le dossier n'est plus standard : faites confirmer votre éligibilité par la GDRFA avant de choisir la structure.

Quand une société a du sens

Une structure se justifie quand son coût et ses risques fiscaux sont couverts par un avantage concret, pas par principe. Les cas que nous rencontrons :

1. Un portefeuille de plusieurs biens gérés comme une activité, avec une comptabilité séparée.
2. Une détention à plusieurs associés non mariés, où des statuts règlent mieux les entrées et sorties qu'une copropriété.
3. Une activité de location courte durée exploitée sous licence, qui sort de toute façon de l'exclusion des particuliers.
4. Un résident des Émirats qui exerce déjà via une société et dont le conseiller a validé la cohérence d'ensemble.

Pour un premier achat, notamment sur plan avec un paiement échelonné, nous recommandons de partir du nom propre et de ne structurer qu'après conseil. Changer d'avis plus tard reste possible, au prix des frais DLD d'un transfert.

Notre accompagnement

Cevitas est une agence immobilière agréée RERA (ORN 49294). Nous ne créons pas de sociétés et ne donnons pas de conseil fiscal, mais nous vérifions avec vous, avant la réservation, au nom de qui le contrat et l'enregistrement Oqood seront établis, car le modifier ensuite a un coût. Pour investir à Dubaï avec Cevitas, vous êtes suivi par l'équipe d'Ahmed Benjas, cofondateur et CEO, courtier agréé RERA (BRN 83239) et plus de 20 ans en finance, qui détaille sa lecture du marché pour les investisseurs francophones sur investir aux Émirats.

Sources : Dubai Land Department (service d'enregistrement des sociétés), Federal Tax Authority (guides sur l'investissement immobilier des personnes physiques et sur les non-résidents), Invest in Dubai (guide de l'impôt sur les sociétés appliqué aux structures immobilières, décembre 2024), BOFiP (article 123 bis du CGI), SPF Finances, consultés le 15 novembre 2026. Conversion à environ 4,10 AED pour 1 €. Les montants de l'exemple sont des hypothèses, pas des promesses de rendement ni de plus-value. Ce guide est une information générale, pas un avis juridique ni fiscal.