Rendement net à Dubai Marina : l'exemple chiffré d'un 1 chambre
2026-11-15 · 9 min de lecture · Par Ahmed Benjas · BRN 83239, cofondateur et CEO de Cevitas Real Estate
Un appartement d'une chambre à Dubai Marina rapporte environ 5,6 % brut sur les médianes officielles, et autour de 3,5 % net une fois retirés les charges, la gestion, la vacance et l'entretien. Ce chiffre n'est ni une promesse ni une moyenne de marché : c'est un calcul transparent, poste par poste, que vous pouvez refaire avec les chiffres réels d'un immeuble. Le rendement net dépend d'abord de l'immeuble, de son niveau de charges et du loyer que vous obtenez, bien plus que du nom du quartier.
Nous partons des transactions enregistrées au Dubai Land Department et des contrats de location Ejari sur 12 mois, publiés en données ouvertes par le DLD. La méthode générale est décrite dans notre guide du rendement locatif à Dubaï ; cet article l'applique à un cas concret. Pour le cadre d'ensemble, voir notre page pour investir à Dubaï avec Cevitas.
Les chiffres de départ : prix DLD et loyers Ejari à Dubai Marina
Sur les 12 mois arrêtés début novembre 2026, le 1 chambre médian de Dubai Marina s'est vendu 1 600 000 AED pour 77 m², et s'est loué 89 250 AED par an. Ce sont des médianes : la moitié des biens est au-dessus, l'autre au-dessous. Elles sont calculées sur un grand nombre d'actes, ce qui les rend robustes, mais elles mélangent des tours récentes et des immeubles de 2005.
| Type | Ventes DLD (12 mois) | Prix médian | Surface médiane | Loyer annuel médian (Ejari) | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 153 | 1 050 000 AED | 41 m² | 60 000 AED | 5,7 % |
| 1 chambre | 815 | 1 600 000 AED | 77 m² | 89 250 AED | 5,6 % |
| 2 chambres | 607 | 2 600 000 AED | 124 m² | 137 000 AED | 5,3 % |
Sources : DLD, transactions du 4 novembre 2025 au 4 novembre 2026 (communauté Dubai Marina, 1 933 ventes résidentielles dont 180 sur plan) ; Ejari, contrats du 6 novembre 2025 au 6 novembre 2026 (6 649 contrats pour les 1 chambre). Le détail par taille et par immeuble est sur notre page prix et loyers à Dubai Marina.
Le loyer d'un 1 chambre se répartit largement : un quart des contrats est sous 75 000 AED, un quart au-dessus de 108 000 AED. Cette dispersion, liée à l'étage, à la vue, à l'âge de la tour et au fait que le bien soit meublé ou non, explique l'écart entre nos scénarios.
Du brut au net : les cinq postes à retirer
Cinq postes séparent le loyer encaissé du revenu net : charges de copropriété, gestion, vacance, entretien, et, si vous raisonnez sur l'argent décaissé, les frais d'achat. Aux Émirats, un particulier ne paie ni impôt sur ses loyers ni taxe foncière annuelle, selon le guide de l'Autorité fédérale des impôts sur l'investissement immobilier des personnes physiques ; votre pays de résidence peut en revanche imposer ces revenus (voir plus bas).
- Charges de copropriété : facturées en dirhams par pied carré et par an, elles varient d'un immeuble à l'autre. Nous testons 15, 20 et 25 AED/pi² : ce sont des hypothèses, à remplacer par le chiffre de l'immeuble publié dans Mollak, le système du DLD qui gère les comptes de copropriété. Notre guide des charges de copropriété à Dubaï explique comment lire un relevé.
- Gestion locative : nous retenons 5 % du loyer, plus la TVA de 5 % (ministère des Finances) que l'agence facture sur sa commission. Le taux réel figure dans le contrat de gestion ; ce que couvre ce contrat est détaillé dans notre guide de la gestion locative à Dubaï.
- Vacance : un mois sans loyer par an dans le scénario central, le temps de relouer et de remettre en état.
- Entretien et assurance : une provision de 3 000 AED par an pour un 1 chambre (hypothèse).
- Frais d'achat : sur un bien en revente, 4 % du prix au DLD, 2 % de commission d'agence plus TVA et environ 5 000 AED de frais administratifs, comme dans notre guide des frais d'achat à Dubaï.
L'exemple chiffré : un 1 chambre à 1 600 000 AED
Dans le scénario central, le revenu net est d'environ 57 500 AED par an, soit 3,6 % du prix d'achat et 3,4 % de l'argent réellement décaissé. Le bien fait 77 m², soit 829 pieds carrés : c'est cette surface qui sert de base aux charges.
| Poste (AED par an) | Prudent | Central | Favorable |
|---|---|---|---|
| Loyer annuel | 75 000 (1er quartile Ejari) | 89 250 (médiane Ejari) | 108 000 (3e quartile Ejari) |
| Charges de copropriété | −20 725 (25 AED/pi²) | −16 580 (20 AED/pi²) | −12 435 (15 AED/pi²) |
| Gestion 5 % + TVA | −3 938 | −4 686 | −5 670 |
| Vacance | −12 500 (2 mois) | −7 438 (1 mois) | −4 500 (2 semaines) |
| Entretien et assurance | −3 000 | −3 000 | −3 000 |
| Revenu net | 34 837 | 57 546 | 82 395 |
| Rendement net sur le prix (1 600 000) | 2,2 % | 3,6 % | 5,1 % |
| Rendement net sur le total décaissé (1 702 600) | 2,0 % | 3,4 % | 4,8 % |
Le total décaissé additionne le prix, 64 000 AED de frais DLD, 33 600 AED de commission d'agence TVA comprise et 5 000 AED de frais administratifs. Le prix est figé dans les trois colonnes pour isoler l'effet du loyer, des charges et de la vacance ; dans la réalité, un loyer élevé va souvent avec un prix plus élevé, ce qui resserre la fourchette. Ces scénarios sont des illustrations, pas des prévisions : aucun rendement n'est garanti.
En euros, au cours de référence de la BCE du 13 novembre 2026 (1 € = 4,0588 AED), le bien coûte environ 394 000 € et le revenu net du scénario central représente environ 14 200 € par an. Ce montant bouge avec l'euro face au dollar : voir notre article sur le risque de change euro dirham.
Ce qui fait vraiment bouger le résultat
Le loyer obtenu et les charges de l'immeuble expliquent l'essentiel de l'écart entre 2 % et 5 % net. Sur notre bien, chaque tranche de 5 AED/pi² de charges coûte environ 4 150 AED par an, soit 0,26 point de rendement. Un mois de vacance supplémentaire coûte environ 7 400 AED, soit près d'un demi-point. À l'inverse, louer 10 000 AED de plus par an ajoute environ 0,6 point net.
D'où trois vérifications avant de signer : le chiffre de charges de l'immeuble dans Mollak, les loyers Ejari récents des biens comparables dans la même tour, et la date des derniers travaux importants. Dans les tours anciennes, un ravalement ou le remplacement d'ascenseurs peut alourdir les charges pendant plusieurs années.
Studio, 1 chambre ou 2 chambres : lequel rend le plus net à Marina ?
Le studio rend un peu plus que le 1 chambre en net, le 2 chambres un peu moins : l'écart reste inférieur à un point dans notre scénario central. Nous appliquons à chaque type les mêmes hypothèses (20 AED/pi², 5 % de gestion plus TVA, un mois de vacance), avec une provision d'entretien adaptée à la surface.
| Scénario central | Studio | 1 chambre | 2 chambres |
|---|---|---|---|
| Prix médian DLD | 1 050 000 AED | 1 600 000 AED | 2 600 000 AED |
| Loyer médian Ejari | 60 000 AED | 89 250 AED | 137 000 AED |
| Charges (20 AED/pi²) | 8 820 AED (441 pi²) | 16 580 AED (829 pi²) | 26 700 AED (1 335 pi²) |
| Revenu net | 41 030 AED | 57 546 AED | 87 691 AED |
| Rendement net sur le prix | 3,9 % | 3,6 % | 3,4 % |
| Rendement net sur le total décaissé | 3,7 % | 3,4 % | 3,2 % |
Le 2 chambres a un argument que le tableau ne montre pas : à 2 600 000 AED, il dépasse le seuil de 2 millions AED du Golden Visa par l'immobilier. Le studio, lui, a le ticket le plus bas mais la rotation de locataires la plus forte. Notre comparaison studio ou 1 chambre détaille ces arbitrages à l'échelle de Dubaï.
Les signaux à surveiller à Dubai Marina
Marina est un marché de revente mature : les loyers d'un 1 chambre y sont stables sur un an, et le prix médian au m² des 12 derniers mois est inférieur à celui des 12 mois précédents. Ce sont deux points de prudence, pas des signaux d'alarme.
- Loyers : 90 000 AED de loyer médian pour un 1 chambre sur les 12 mois précédents, 89 250 AED sur les 12 derniers. Sur l'ensemble de Dubaï, le loyer médian d'un 1 chambre a progressé de 5,5 % sur la même période (notre guide du rendement locatif). Ne comptez pas sur une hausse de loyer pour améliorer votre rendement net à Marina.
- Prix : 21 094 AED/m² en médiane sur les 12 derniers mois, contre 23 904 AED/m² sur les 12 mois précédents. Une partie de cet écart peut venir de la composition des ventes (plus ou moins de tours haut de gamme vendues sur chaque période) : le chiffre ne mesure pas à lui seul une baisse de prix à bien égal. Notre analyse de la bulle immobilière à Dubaï détaille les indicateurs à suivre.
- Offre nouvelle : seules 180 des 1 933 ventes de 12 mois étaient sur plan. Le quartier est presque entièrement construit, ce qui limite l'arrivée de logements concurrents, mais aussi les biens neufs à acheter.
Pour comparer Marina avec l'autre grande adresse de bord de mer et de centre-ville, voir Dubai Marina ou Downtown.
Et en location saisonnière ?
La location saisonnière peut augmenter le revenu brut à Marina, mais elle change toutes les lignes du calcul : ameublement, ménage, eau, électricité, internet et commission de l'opérateur passent à votre charge. Elle demande un permis de holiday home du Department of Economy and Tourism de Dubaï, et son revenu n'apparaît pas dans Ejari : il n'existe pas de médiane officielle comparable à celle de ce calcul. Notre article sur la location courte durée à Dubaï en présente les règles. Pour l'avis d'un agent sur le choix entre les deux modes, lisez louer son bien à Dubaï, par Ahmed Benjas, cofondateur et CEO de Cevitas.
Et l'impôt dans votre pays ?
Le rendement net calculé ici est un rendement avant impôt dans votre pays de résidence. Un résident français déclare ses loyers de Dubaï en France, qui accorde un crédit d'impôt selon la convention fiscale avec les Émirats ; les règles sont dans notre guide de la fiscalité du résident français. Les résidents belges, suisses, canadiens ou marocains trouveront le traitement de leurs revenus sur la page de leur pays. Avec un crédit, les intérêts s'ajoutent comme sixième poste : voir notre guide du crédit immobilier pour non-résident.
Si vous voulez ce calcul fait sur un bien précis, avec les charges réelles de l'immeuble et les loyers Ejari de la tour, un conseiller Cevitas vous envoie le tableau complet en français.
Questions fréquentes
Pourquoi le rendement net est-il si loin du brut à Dubai Marina ?
Parce que les charges de copropriété y pèsent lourd : dans nos hypothèses, elles représentent à elles seules 12 % à 28 % du loyer d'un 1 chambre. Les tours de Marina offrent souvent piscine, salle de sport, sécurité et conciergerie, et certaines ont vingt ans d'âge : c'est ce qui fait monter le chiffre au pied carré.
Où trouver les charges exactes d'un immeuble de Dubai Marina ?
Dans Mollak, le système du Dubai Land Department qui gère les comptes de copropriété, et sur le relevé de charges que le vendeur peut vous transmettre. Demandez le montant de l'année en cours et celui des deux années précédentes pour voir la tendance.
Le loyer médian Ejari correspond-il à ce que je toucherai ?
Non, c'est un repère : la moitié des contrats est au-dessus, l'autre au-dessous. Pour votre bien, regardez les loyers Ejari récents de la même tour et du même type. À Marina, l'écart entre le premier et le troisième quartile d'un 1 chambre va de 75 000 à 108 000 AED par an.
Un bien neuf à Marina rend-il mieux qu'un bien ancien ?
Pas forcément. Un bien récent se loue souvent plus cher et coûte moins en entretien, mais il s'achète aussi plus cher, et ses charges peuvent être élevées si l'immeuble offre beaucoup de services. Seul le calcul ligne par ligne sur les deux biens permet de trancher.
Faut-il compter les frais d'achat dans le rendement ?
Oui si vous comparez Dubaï à un autre placement : c'est le rendement sur le total décaissé, environ 0,2 point sous le rendement sur le prix dans notre exemple. Les frais d'achat ne sont pas récupérés à la revente, ils se rentabilisent avec la durée de détention.